Таунхаус — что это такое и какие юридические тонкости нужно учесть при покупке квартиры в таунхаусе

Всё о таунхаусах — юридические хитрости

Юридическая сторона вопроса

Таунхаус, при упоминании о котором воображение тут же рисует несколько домов, соединенных друг с другом боковыми стенками, – понятие в большей степени маркетинговое, нежели юридическое.

Отыскать его в российском законодательстве не просто сложно, а вообще нереально: в чистом виде оно не встречается.

Да и его смысловой синоним, блокированная застройка, присутствует лишь опосредованно, например в Градостроительном кодексе, в статье 49, в качестве описания типа строений, проектная декларация которых не требует государственной экспертизы.

Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Выше трех этажей и больше десяти секций нельзя?

Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь.

Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги.

Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.

Секция в таунхаусе – это квартира или отдельный дом?

Так что же такое таунхаусы – многоквартирные дома, «положенные на бок», или несколько индивидуальных домов, «прирощенных» друг к другу? Вообще-то еще 26 августа 2010 года департамент недвижимости Минэкономразвития сделал попытку поставить точку в этом споре, предложив относить блокированную застройку к многоквартирной. В качестве аргумента для именно такого подхода взяли фразу из постановления правительства РФ от 28 января 2006 года с длинным названием «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Там говорится, что «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме», что в полной мере описывает и сущность таунхаусов.

Интерьер таунхауса: варианты и практические советы

Из этой статьи вы узнаете:

• В чем заключаются особенности интерьера таунхауса
• С чего начать планировку интерьера таунхауса
• Какие есть приемы зонирования при создании интерьера таунхауса

Таунхаус – это очень своеобразное жилое пространство, принципиально отличающееся от привычных для большинства людей квартир и домов. Поэтому и дизайн здесь нужен особенный.

По сути таунхаус – это сплошной ряд коттеджей, в котором каждый дом имеет общие стены с двумя соседними.

В нашей статье мы поговорим о том, как можно красиво и современно оформить интерьер таунхауса с учетом существующих особенностей планировок. Но прежде чем, приступить к оформлению интерьера, позаботьтесь о безопасности входной двери. Лучшим решением будет установка на дверь электрозамка, они бывают разного типа, выбрать можно в специализированном интернет-магазине “КСБ”, современные модели управляются с помощью мобильного телефона.

В чем особенности таунхауса

Считается, что родиной такого своеобразного способа выстраивания домов (вплотную друг к другу) является средневековая Англия.

Появляющиеся города были не очень большими, места для всех не хватало, и уж тем более никто не задумывался о планировании застроек.

В семье дети становились взрослыми, обзаводились мужьями или женами и, недолго думая, пристраивали новое собственное жилье к дому своих родителей.

Это было очень удобно: у каждой семьи есть своя собственная территория для жизни, однако и с родителями можно в любой момент увидеться, попросить совета или помощи и т. д.

Такая методика не используется при строительстве современных таунхаусов, однако принцип ведения застройки подобным образом продолжают применять по сей день. Это очень снижает расходы на строительство и позволяет экономить место.

Вообще, подобный многоквартирный коттедж – явление для нас весьма необычное, и создание интерьера таунхауса тоже требует особенного подхода. Большинство людей представляет себе собственный дом как самостоятельное строение на довольно просторном личном участке земли. Однако популярность таунхаусов неизменно растет, потому что у этого вида застройки есть ряд неоспоримых достоинств.

 

• Цена. Это прекрасный вариант для тех, кто мечтает жить в своем доме за городом, но не имеет для этого достаточно средств. А тут – и дом, и гараж, и небольшой участок земли, и возможность менять внутреннюю планировку по своему усмотрению. И все это обойдется гораздо дешевле отдельно стоящего коттеджа и личного участка земли.
• Есть управляющая компания. И вам не придется думать, как справиться с потекшей трубой или что-то делать, если вдруг пропало интернет-соединение. Не нужно заботиться об организации охраны своего жилья. Все вопросы по обслуживанию таунхауса берет на себя управляющая компания, в том числе и охрану (как самих домов, так и прилегающей территории).
• Хорошее местоположение. Обычно таунхаусы строят за пределами городской черты, а там и воздух чище, и народу гораздо меньше. Можно даже подобрать участок, где поблизости будет небольшой водоем или лес.
• Обычно к таунхаусу прилегает небольшой участок земли и предусмотрен гараж на первом этаже. Причем вы можете создать свой собственный дизайн-интерьер таунхауса, поменять планировку комнат в доме, по желанию – сделать второй этаж, варьировать количество комнат и т. д.

 

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

• Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
• Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
• Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
• Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

• он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
• имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
• используется для постоянного проживания (ПМЖ);
• состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
• блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Важно

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Насколько известно, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

• Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
• Различна и специфика проведения строительных работ;
• Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки.

Совет

Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток.

В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Особенности покупки и регистрации таунхауса

Многие люди не знают, что такое таунхаус и какие особенности у данного вида жилья.

Его обычно путают с коттеджем, но это не совсем одно и то же. Такая форма жилья обладает своими особенностям, преимуществами и недостатками, а также особенностями регистрации.

Об этом и пойдёт речь в статье.

Определение понятий

Таунхаусом (с англ. – «городской дом») называют малоэтажные жилые дома либо общественные здания, рассчитанные на несколько многоуровневых квартиры (секций), разделяемых общими стенами (обычно – без общего подъезда; у каждой квартиры есть свой вход).

Они широко распространены в Европе (в них живёт около 20% всего населения) – в городах и пригороде (в европейских странах они актуальны из-за нехватки земель и высокой стоимости участка). Их строят в районах со средней застройкой. Таунхаусом может быть как блокированное, так и расположенное изолированно здание. У каждой квартиры также может быть палисадник и гараж.

Такие постройки появились ещё в Великобритании 19-го века. Сначала данный термин обозначал городскую резиденцию аристократа. Тем не менее, земельные участки в городах тогда стоили дорого, и позже спрос на такие дома вырос.

Обратите внимание

Есть и другая версия, согласно которой таунхаусы были популярны потому, что их строили как пристройку для детей, которые хотели жить поближе к родителям.

В любом случае, сблокированное жильё пользовалось популярность, и в те времена были целые улицы таких домов.

Чаще всего они стояли в ряд, примыкая друг к другу – они были одинаковы в архитектурном плане. В отличие от домов, стоящих изолированно, в примыкающих друг к другу постройках было сложно понять, какая принадлежит мелкому представителю аристократии, а какая является собственностью человека, принадлежащего к высшему обществу.

В нашей стране таунхаусы появились в 1995 году в районе Москвы: тогда стоимость квадратного метра в таких квартирах равнялась приблизительно 15 000 рублей.

К началу 2000-х годов, в одно время с активным коттеджным строительством по всей стране, получили распространение и таунхаусы. Их часто возводили рядом с автодорогами, подальше от населённых пунктов.

Сейчас такие дома составляют меньше 10%  от всей недвижимости, но с каждым годом их становится всё больше.

Строительство таких домов воспринимается застройщиками как жильё эконом класса. В городе их строят реже (строительство и земля обходится дороже), нежели загородом. Они могут возводить и продавать целые загородные посёлки такого типа. Однако, нередки ситуации, когда территория не делится на зоны, а также не создаётся соответствующая инфраструктура.

Стандартная планировка выглядит следующим образом:

• Первый этаж – прихожая, комната для отопительной системы.
• Второй этаж – спальные и гостиные комнаты, санузел и кухня. Чуть выше может находиться цокольный этаж.
• На улице – своя веранда, мансарда или маленький участок (гараж или парковочное место).

Комплекс таких домов могут образовывать закрытый дворик. Площадь каждой квартиры – от 70 до 300 кв.м.

Преимущества таунхаусов:

• Экономия средств и земли. На ограниченном участке можно построить 2-3 этажное жильё, которое стоит и обслуживается не очень дорого. При строительстве пользуются более лёгкими и дешёвыми стройматериалами, нет нужды в сложном строительном оборудовании и технике. Многие дорогие инженерные системы попросту не нужны.
• Плотность застройки таунхауса меньше, чем у обычных многоэтажных домов.
• Обычно в такие квартиры (т.е. в сблокированные дома) селятся представители из одного социального класса. Контингент жителей обычно составляют люди одинакового достатка и положения.
• Такие дома всё же расположены довольно близко к городу, при этом находятся среди живой природы. Владелец будет видеть соседей, но определённое пространство между ними сохраняется.
• Вы получаете просторные комнаты на несколько этажей.
• Таунхаузы чаще всего продают со свободной планировкой – вы можете спроектировать свой дизайн жилого помещения.
• При строительстве таких объектов (до трёх этажей) не нужно проводить экспертизу и готовить проект дома (согласно Градостроительному кодексу). До начала возведения таунхауса вы можете менять планировку по своему усмотрению.

Среди недостатков:

• Поддержание должного состояния внутри такой квартиры требует больших усилий, поскольку она более габаритная, нежели стандартные жилые помещения.
• Чаще всего за квартирой закреплён участок скромного размера.

 Законодательное регулирование вопроса

Каждая часть дома будет оформлена как отдельная квартира.

В регистрационной документации постройку обозначат как многоэтажный дом.

Таунхаус принято считать:

• Частным блокированным малоэтажным домом (дом и земля регистрируются раздельно).
• Квартирой на несколько этажей в индивидуально блокированном доме (тогда владелец оформляет квартиру в личную собственность, а земельный участок находится в долевой собственности).

В ст. 49 ГК РФ секционные блоки в таунхаусе – не просто индивидуальные единицы жилплощади, но ещё и отдельные части объекта. Поэтому чаще всего на землю оформляется долевая собственность.

Санузлы и инженерно-коммуникационные линии не принадлежат ни одному лицу по отдельности, а оформляются сразу на весь дом. Но каждый владелец квартиры может поставить свои счётчики расхода энергии и воды. В этом есть свой плюс – вас не отключат от коммуникаций, даже когда сосед давно не платил за ЖКХ.

Земля под строением

Юридический статус земли под таунхаусом зависит от застройщика объекта.

Вариантов оформления земельного участка может быть несколько:

 

• Купив таунхаус, вам даётся возможность оформить землю как личную собственность.
• После покупки участок под объектом регистрируется в долевое владение между всеми покупателями (продажа регулируется ФЗ об участии в долевом строительстве).
• Земля предоставляется покупателям в аренду.

 

Строительной фирме намного выгоднее оформить землю на каждого собственника, потому как так проще заключать договор о купле-продаже недвижимости.

Правила покупки

При приобретении рассматриваемого типа недвижимости следует придерживаться следующих рекомендаций:

• Определитесь со своими финансовыми возможностями и порядком расчёта.
• Проверьте все документы объекта и фирму-застройщика (лучше обратиться к юристу).
• Вы не получаете землю при доме в собственность. Чаще всего она находится в аренде. Права на участок часто получает ТСЖ, как только объект был сдан в эксплуатацию. Её оформляют так же, как и землю при многоквартирном здании.
• Не следует оформлять участок с соседями в долевую собственность, иначе возможны проблемы при продаже. Требуйте, чтобы было оформлено разделение.
• Лучше покупать квартиру, которая окружена ограниченным числом соседей. В густонаселённом посёлке с близко расположенными зданиями жить будет тесно.
• Обратите внимание, как далеко от дома находятся крупные трассы и дороги. Нужно подобрать квартиру так, чтобы она не находилась вдалеке от транспортных путей (чтобы можно было добраться до дороги и поехать в нужном направлении), при этом не была слишком близко к ним (иначе вокруг вас будет слишком много шума).
• Какой инфраструктурой окружено ваше здание (школы и магазины, спортзалы и детсады, парки, больницы и т.д.)? Лучше, чтобы всё необходимое было рядом с вами, и не пришлось ехать далеко из дома из-за небольших дел.
• Дешевле покупать у застройщика. Посредники и лица, занимающиеся перепродажей таунхауса, сильно завышают цены.

Порядок оформления в собственность

Отличительная черта регистрации права владения таунхаусом в том, что кроме дома вы также обладаете землёй, на которой он построен. Вы получаете разные свидетельства владения и на дом, и на земельный участок. Осложнение с оформлением связаны с тем, что в законодательстве нет расшифровки термина «таунхаус».

Последствия такой регистрации скажутся позже, при продаже недвижимости: если участком владеют несколько человек, продать дом можно будет только с разрешения остальных владельцев (согласно ст. 250 ГК). Получить ипотеку на покупку таунхауса в таком случае будет сложнее. К тому же оформить участок на несколько собственников сложнее, чем на одного.

Решение о том, каким образом будет оформлен таунхаус, зависит от строительной фирмы (чаще всего – второй вариант). Застройщик может предложить вам оформить жилплощадь и по иной схеме, но это чревато для покупателя высокими рисками.

Порядок оформления права собственности схож с тем, который действует при регистрации квартиры. Вам понадобятся:

• Кадастровый план участка, отведённого под застройку.
• Документ, подтверждающий право владения недвижимостью.
• Копия паспорта.
• Квитанции об оплате госпошлин за регистрацию: 1 000 р. За регистрацию владения домом и 200 р. – за землю.

По времени регистрация займёт столько же, сколько требуется и для другого вида недвижимости (до 1 месяца). Всё зависит от конкретного случая, подготовки документом и скорости работы Росреестра.

Итак, вот что вам следует ожидать:

 

• До начала строительства дома застройщик оформляет свидетельство о праве на землю. Его можно проверить в службе регистрации. Посмотрите и в кадастровый паспорт, где должно быть разрешение возведение такой формы недвижимости.
• После завершения постройки объекта застройщик оформляет разрешение для начала эксплуатации. Уже затем проводится передача отдельных блоков во владение покупателей.
• До регистрации права на таунхаус строительная фирма и клиенты заключают договор купли-продажи, готовят акты сверки расчётов, приёма-передачи и т.п. На это понадобится около 3 недель.

 

О преимуществах и недостатках рассмотренного в статье вида жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

Покупка таунхауса

Приобретая в собственность такое жилье как таунхаус людям придется столкнуться с рядом подводных камней. Для начала необходимо точно понимать на какую сделку вы собираетесь пойти и что именно приобретаете в собственность.

Отметим тот факт, что в русском языке, если говорить о нормативно-правовой лексике, понятию «таунхаус» пока места нет.

Если рассматривать проекты такого жилья, то в технико-экономических показателях будет фигурировать – площадь квартиры. При покупке квартиры преимущественно отдается внимание на жилую площадь.

В документах на таунхаус, как проект малоэтажного строительства, будет указана не жилая площадь, а общая.

Важно

Согласовывается проект возведения таунов в органах местного самоуправления, аренда оформляется под ИЖС. Однако бывает и иная ситуация: на завершающем этапе строительства в БТИ подаются документы застройщиком о присвоении права собственности на недвижимость жилого типа, именно в наименовании «квартира».

Объект недвижимости оформляется сотрудниками Органов Кадастрового учета, так как указано в документах – квартира, далее управляющие компании управляют этим имуществом, надзорные органы проводят контроль работ в блокированном доме, будто в высотках.

И никому и в голову не приходит что таунхаус это не многоквартирный дом.

В жилищной сфере все правоотношения складываются на основе ЖК РФ, согласно которому к жилому помещению относятся: дома, квартиры, часть жилого дома – в том числе и таунхаусы, комнаты. Многоквартирным домом таунхаус назвать нельзя, поскольку в нем нет помещений общего пользования – подъезд, лестница, чердак, крыша и так далее.

Но и квартирой отдельную часть таунхауса тоже нельзя назвать. Поскольку квартира – обособленное помещение в многоквартирном доме, в котором есть прямой доступ к местам общего пользования. Однако понятия «часть дома» в ЖК РФ не существует, при этом также нет раздела об управлении блокированными домами. Отсюда и выходит что таунхаус это загадка недвижимости.

Дома блокированной застройки предполагают наличие придомовой территории, — кстати, и такого понятия нет в нормативно-правовой лексике.

Отсюда возникает вопрос, если приватизировать часть дома в тауне можно ли провести приватизацию земельного участка забесплатно? Однако такая возможность предусмотрена только для многоквартирных домов – закон №189-ФЗ от 20.12.2004года.

Вот и получается со стороны законодательства приобретение таунхаусов это большая головная боль, но спрос на покупку растет с каждым днем.

Таунхаус глазами юриста

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов?

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов? Рассказывает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье».

Как называют таунхаус в документах о собственности?

Я встречал в документах о собственности самые разные названия таунхаусов – и блоки, и части домов, и просто жилые дома, и квартиры, и квартиры в жилом доме.

Совет

Но Жилищный кодекс РФ знает только два вида жилых помещений – жилой дом и квартира. Так же в нем упоминается часть жилого дома.

И в юридическом оформлении уже построенного дома с блоками жилых помещений возникает множество вопросов и проблем.

Мне кажется, что наиболее правильно его называть жилым домом или частью жилого дома, но часто называют квартирами. И порой даже административные органы принуждают к тому, что им более понятно, используя нормативные документы, где говорится, что жилой дом, в котором более двух квартир, является многоквартирным.

Соответственно, все помещения в этом доме должны быть квартирами. Но этой логике можно противопоставить то, что есть выходы из жилых помещений на земельный участок. Если такой выход есть, то это уже не многоквартирный дом, за исключением случаев, когда присутствуют другие признаки многоквартирного дома – общий чердак, подвал и т.п.

Поэтому в текущем регулировании наиболее правильно было бы использовать термин «жилой дом» или «часть жилого дома как отдельный объект». В этом случае собственник может оформить и право собственности на прилегающий земельный участок, и что-то переделать.

Если  (хотя такого пока не случалось) на территории поселка нет управляющей организации, каждый собственник сам организует управление своей собственностью.

Поселок «Экодолье Белкино»

Если в таунхаусе жилой блок называется квартирой, то этот объект вне зависимости от его технических характеристик становится многоквартирным домом. Со всеми вытекающими последствиями – общее имущество, общий участок, на который распространяется требование об общем имуществе, необходимость согласования любых изменений – как на участке, так и на фасаде.

Собственники должны собрать общее собрание и выбрать один из способов управления, например, привлечь стороннюю организацию. Чаще всего таунхаусов эта проблема не касается, потому что в них порядка 10 блоков.

А до 12 квартир допускается управление без привлечения каких-то управляющих организаций. Но все формальности при этом нужно соблюсти – провести собрание, избрать председателя.

В противном случае муниципальное образование, где расположен этот таунхаус, обнаружит, что эти мероприятия не проведены, не выбран способ управления, и организует привлечение управляющей организации.

Сколько документов о собственности должно быть при покупки таунхауса?

Обратите внимание

Один, если это многоквартирный дом. Земля под пятном застройки отдельно практически никогда не оформляется. Некоторые так делали, но это кажется неправильным.  Нормальная практика, когда оформляется документ на строение и документ на участок.

И в зависимости от того, квартира это или жилой дом, появляются два аспекта. Если это квартира, то земельный участок, который расположен непосредственно под домом, скорее всего общая долевая собственность всех собственников жилых блоков в этом таунхаусе.

При этом если земельный участок был оформлен «под обрез фундамента», то в общую долевую собственность попал только этот земельный участок. И тогда может появиться некий прилегающий участок, который может быть отдельно оформлен, куплен, продан и т.д.

Соответственно, появляются два документа о собственности.

Поселок «Белый город»

Также нужно учитывать, что у таких домов часто нужно сделать отмостку, которая становится частью общего имущества, к которому у каждого должен быть доступ. В результате возникают неразрешимые проблемы – как обеспечить такой доступ, как огородить участок, потому что внутри оказывается общая собственность.

Если таунхаус оформлен как жилой дом, то в этом случае образуется единый земельный участок, как находящийся под пятном застройки данного блока, так и на прилегающей территории. В этом случае возникают два документа – документ на собственность на дом и документ на собственность на земельный участок.

Нужно ли оформлять в собственность прилегающий участок?

На этот вопрос каждый покупатель отвечает для себя сам. Обычно человек чувствует себя спокойнее тогда, когда и дом, и участок, на котором расположена недвижимость, находятся в его собственности.

Но если объект сформирован как многоквартирный дом, то общий земельный участок становится общей долевой собственностью всех жителей таунхауса.

И без решения всех собственников невозможно что-либо сделать на территории.

Поселок «Бристоль»

Может быть,  в текущем правовом регулировании такое процедура и удобна. Она позволяет воздействовать на собственника, пытающегося использовать территорию для своих нужд,  мешая остальным (возвести забор, вырыть канаву). Но в плане использования земельного участка для собственных нужд индивидуальная собственность, конечно, лучше.

Какие документы необходимо проверить перед покупкой таунхауса?

Поселок «Наполеон»

Важно

Что касается документов, то перед любой покупкой нужно проверить действующее разрешение на строительство, посмотреть, что в нем написано, проверить права на земельный участок, поинтересоваться, что, собственно, продают: только ли дом или дом с земельным участком, как будет оформлен этот земельный участок. Проверить вид разрешенного использования, потому что если застройка таунхауса пройдет на территории, не предназначенной для этого, то он фактически становится самовольной постройкой и может быть снесен. Примеры подобных случаев хорошо известны. Таунхаусы можно строить на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства или для индивидуального и малоэтажного строительства. В порядке исключения на дачных землях возможна постройка таунхаусов, имеющих только 4 секции, развернутых по сторонам света —  в один ряд не более двух секций.

Таунхаус: тысяча и одна тонкость

Начнем с того, что в Градостроительном кодексе РФ нет понятия «таунхаус». Вместо него используется термин «жилой дом блокированной застройки». Требования к дому: не должен превышать трех этажей, не может состоять более чем из десяти блоков.

Причем каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, иметь с соседними блоками общую стену либо стены без проемов, располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования.

Однако, как отмечают юристы, сегодня в правоустанавливающих документах на недвижимость допускается использование как понятия «таунхаус», так и смежных с ним терминов: «блокированный жилой дом», «секция в блокированном доме».

Кроме того, поскольку таунхаус является жилым помещением, входящим в состав здания, в документах он может также указываться как квартира.

Теория множеств

Исходя из такого множества определений, существует и нес­колько вариантов юридического оформления таунхаусов. Юристы называют два основных.

Первый вариант — таунхаус как индивидуальный дом.

«В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами, — поясняет Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры». — При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)».

К примеру, если в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома должны возводиться на участках от 6 соток, на каждую секцию таунхауса должен приходиться придомовой участок не менее 6 соток.

Проблемы могут возникнуть, если застрощик решит сэкономить место и на 6 сотках возведет линию таунхаусов из нескольких секций.

«В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной», — говорит Софья Соколова.

«Для того чтобы таунхаусы считались индивидуальными домами, у них не должно быть общих помещений (подвалов и чердаков) и общих сетей (то есть труба газопровода не должна проходить вдоль фасадов всех секций, а заводиться в каждую секцию отдельно), — добавляет предостережений директор по маркетигну ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина. — Это заметно удорожает прокладку сетей». При покупке таунхауса — индивидуального дома покупатель получает два свидетельства о собственности: на дом и на участок. «А каждому домовладению присваивается свой адрес», — уточняет Софья Соколова.

Второй вариант оформления таунхауса — секции как отдельные квартиры.

В этом случае линия таунхаусов фигурирует в документах как обычный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет отдельный вход.

«Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и прочее распространяются те же правила оформления, что и на многоквартирный дом», — говорит Софья Соколова.

«При этом нужно понимать, что у такого таунхауса-«квартиры» не может быть индивидуального придомового участка, поскольку земля под объектом находится в общедолевой собственности», — добавляет Елена Шишулина.

«Риски в этом случае заключаются в том, что без разрешения соседей нельзя будет отгородить часть участка или возвести на нем какие-либо дополнительные постройки. А при продаже участка потребуется разрешение других владельцев общедолевой собственности», — предупреждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Совет

«Многие таунхаусы в нашем регионе возводятся на землях дачных некоммерческих партнерств, — говорит Елена Шишулина. — Не то чтобы все они были готовыми кандидатами на снос, но с их оформлением в собственность могут возникнуть проблемы, не говоря уже о прописке, так как юристы и чиновники пока еще не пришли к согласию, законно ли это».

Совершенно законные сблокированные домики могут возводиться только на землях населенных пунктов, предназначенных под малоэтажную жилую застройку, — как отдельно стоящими, то есть коттеджами, так и блокированными, то есть дуплексами и таунхаусами.

Земельный вопрос

В целом список документов, которые нужно требовать от застройщика при покупке таунхауса, мало отличается от покупки иных видов малоэтажки.

«Необходимо изучить учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации строительной компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе», — перечисляет Софья Соколова.

Кроме того, важно наличие аудиторского заключения за последний год предпринимательской деятельности.

«Застройщик может предоставить подлинники или должным образом заверенные копии документов. Отказ предоставить документы можно рассматривать как признак неб­лагонадежности компании», — уверена юрист. Помимо этого, необходимо просмотреть проектную декларацию, включающую информацию о компании и проекте строительства, где должны быть указаны цели, сроки, этапы реализации проекта.

Среди других аспектов, на которые стоит обратить внимание, Ольга Трошева советует обратить внимание на обес­печенность инженерными коммуникациями.

«Преимуществом будет, если они уже спроектированы на начальной стадии строительства, — поясняет она.

— Если вопрос обеспеченности коммуникациями планируется решать на финальной стадии строительства дома, могут возникнуть проблемы с реализацией проекта в целом».

Когда таунхаус уже построен, все гораздо проще. Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект и земельный участок под ним; очень важно в этом случае свидетельство о собственности на землю, причем на каждый отдельный участок. Например, информация из этого документа позволит понять, переведена ли земля в нужную категорию.

«Если застройщик обещает, что перевод из «сельхозки», например, в ИЖС, состоится буквально на днях, иногда это действительно удается сделать в обозримом будущем, а иногда нет. И рисковать не стоит», — предупреждает Елена Шишулина.

Отдельный щекотливый вопрос — в аренду или в собственность предлагается земельный участок. «Если земля находится в собственности у застройщика, как правило, земельный участок оформляется в собственность приобретателя дома. Безусловно, и для застройщика, и для приобретателя это самый простой путь оформления», — поясняет Софья Соколова.

«Если жилой дом передается в собственность, а земля под ним арендуется, то покупателю необходимо удостовериться, что арендодателем, то есть собственником земли, выступает орган государственной или муниципальной власти, — советует Софья Соколова.

— При переуступке права аренды новому арендатору согласие государственных или муниципальных органов не потребуется. Этот же механизм работает и при продаже строения на арендованном участке.

Кроме того, законом установлено первоочередное право собственника дома на выкуп арендуемого земельного участка».

А вот аренда у «третьего лица» чревата двумя не самыми лучшими сценариями. «Срок аренды может закончиться, и владельца дома «попросят» с этой земли, или землю придется выкупать в собственность, причем, возможно, за совсем не символические деньги», — предупреждает Елена Шишулина.

Что за договор?

Форм договоров для законной покупки таунхауса немало — это и всевозможные предварительные договоры, и договоры инвестирования, и даже бронирования.

«На сегодняшний день для оформления покупки таунхауса используются три вида договора: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи и способ вступления покупателя в кооператив, — перечисляет реалии рынка директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

— Первый вид может применяться, если застройщик работает по 214 ФЗ, и он обеспечивает полную гарантию покупателю. Договор купли-продажи используется, если застройщик не работает по 214 ФЗ, что в Ленинградской области встречается довольно часто.

Наконец, вступая в кооператив, покупатель должен делать взносы, и, только когда объект достроится и все долги будут выплачены, объект перейдет в собственность покупателя».

«Мы используем предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Так как у нас не долевая, а индивидуальная собственность, он абсолютно легитимен, — рассказывает Елена Шишулина.

— Правда, на часть домов мы уже получили свидетельства о собственности, и продаем их сразу по основному договору. А так схемы могут быть самыми разнообразными.

Важно не то, как называется договор, а то, на какой объект покупатель получает собственность: на квартиру с отдельным входом или блокированный индивидуальный дом».

Обратите внимание

Если таунхаус продается как индивидуальный дом, девелоперы часто используют вариант продажи через приобретение земельного участка с подрядом.

«Приобретение участка с подрядом имеет один весьма существенный недостаток: никто не застрахован от того, что планы у соседа по поселку изменятся и он «заморозит» возведение своего коттеджа или перестанет платить, — предостерегает Софья Соколова. — И таких соседей может оказаться несколько.

Таким образом, приобретая участок за большие деньги и планируя жить в аккуратном и красивом европейском поселке, покупатель может оказаться в условиях бесконечной строительной площадки».

Новости Квартала УЮТ

О чём пойдет в статье речь? Начну с предыстории – недавно ко мне обратилась знакомая, зная, что мы живем в таун-хаусе и спросила, почему мы купили так дорого, когда есть варианты намного дешевле.

Если честно – я удивилась, ведь при покупке своего жилья мы много что пересмотрели, и долго думали, и в буквальном смысле слова перекопали весь рынок недвижимости, начиная от частных домов, заканчивая квартирами пусть и в загазованной Москве, но, чтобы быть в гуще событий, долго общались с застройщиком и в итоге приняли решение и остановились именно на квартале Уют., а сейчас – сейчас она мне говорит, что есть ощутимо дешевле. Что же, времени немного было, решила вникнуть. Попробуем вместе разобраться. Я заранее извиняюсь, за то, что писать буду обычным языком, без терминов, во-первых, я ими мало владею, а во-вторых – заумных колыбельных можно найти много в интернете.

Итак, при покупке таун-хауса на что нужно обращать внимание –

В первую, вторую и третью очередь на категорию земли, на которой он строится, на вид разрешенного использования и на объем коммуникаций, выделенных под весь сблокированный дом и на семью, в частности. Уже на этом этапе отлетела добрая половина якобы дешевых таунов.

Знаете, оказывается теперь стало модно – выкупить частный домишко-развалюшку и на его месте воткнуть (именно воткнуть) таун-хаус, по-другому это действо не назвать, ибо как минимум вы лишаетесь хорошего вида вокруг, инфраструктуры, мощностей и как правило еще по сути не являетесь полноценным собственником.

Съездили посмотрели парочку таких «красавцев» — прекрасный вид со второго этажа ……… на дворик соседнего частного дома… Бедные люди – видны как на ладони, несмотря на двухметровый забор..

Вам приятно подглядывать за чужой жизнью? Мне –нет. Основная идея покупки таун-хауса — это хорошая природа, хороший вид из окна и уединение.

А вовсе не соседский Тузик, скачущий на цепи полдня и не вид чужой жизни.

Но суть даже не в этом, а в бумажках. А по бумажкам там стоял 1 Один дом, и на его месте тоже всего один дом., всего 10 (в лучшем случае 15кВт.

) на всех, на весь ваш сблокированный дом, тоже самое с водой и стоками! Прибавим сюда количество бытовой техники у каждой семьи, и всё… постоянные перебои, покупки стабилизатора вам обеспечены.

Важно

В будущем так же обеспечена беготня в администрацию, во все инстанции с просьбами увеличить мощности…, а если их никак не добавить? Представляете сколько денег, нервов и сил придется потратить?

Далее, это вид собственности – долевка!!! Вы не будете владельцем дом, кв. №. А будете в лучшем случае или собственником 1/8 доли, или собственник помещения №, доля или пай. Прописываться ходить всеми жильцами таун-хауса вместе, без разрешения всех дольщиков никто не пропишется, не продаст, не подарит ничего. По сути – правила коммуналки.

Как выявить такую застройку – запросите у застройщика или риэлтора документы. Всё, начиная от прав собственности на землю, не поленитесь пробейте по кадастровому номеру категорию земли и ее назначение.

Однажды мы ездили смотреть коттеджи, на сельхозземле, с видом разрешенного использования – для огородничества (т.е. это даже не статус дачи, это в любой момент заставят снести).

Не торопитесь на этапе отсеивания всего непонятного, берите документы, покажите их юристам, у каждого есть кто-то знакомый юрист.

Ещё один вариант: спросите есть ли возможность взять ипотеку на этот дом (банки очень неохотно идут на выдачу ипотеки в долевые застройки), так же узнайте, можно ли материнский капитал внести в часть оплаты – пенсионный фонд, достаточно строго относится к распоряжению мат. капиталом и если вам скажут, что мат. капиталом рассчитаться нельзя – уходите, и вычеркивайте для себя этот вариант.

Как грамотно выбрать и купить таунхаус? Несколько советов

08 июня, 2017 14:18  Просмотров: 322

В последнее время всё больше людей устремляются за черту города.

И в этом нет ничего удивительного, ведь жизнь за городом, на свежем воздухе вблизи природы – залог спокойствия и здоровья.

Сейчас, отечественный рынок недвижимости предлагает огромный выбор разнообразных типов загородных домов. Но, пожалуй, самым доступным по цене и уровню комфортабельности стал таунхаус.

Ещё не так давно комфортабельное жильё за городом, со всеми атрибутами городских удобств, считалось реальной роскошью, доступной единицам.

Совет

Но времена меняются, и уже сейчас среднестатистический гражданин может стать собственником уютного таунхауса.

Однако чтобы выбрать такой тип недвижимости, необходимо учитывать ряд определённых критериев, от которых зависит, насколько проживание в новом доме окажется комфортным.

 Несколько советов о том, как грамотно выбрать для себя таунхаус

 

• Таунхаусы строятся, как правило, в специальных коттеджных районах с чистой экологией подальше от промышленных комплексов и фабрик. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание – это географическое положение, где предлагаются таунхаусы.

 

Ведь этот вид загородной недвижимости находится за чертой города, поэтому нужно подумать о том, чтобы дом находился не так далеко от места работы, школы, сада и т.д. так же нужно обратить особое внимание на наличие подъездных путей с отличным покрытием, чтобы добираться до города было несложно.

Если у покупателя нет машины, нужно проверить, как близко от места расположения таунхауса находятся остановки для общественного транспорта.

• Инфраструктура района, где находится таунхаус, так же имеет немаловажное значение для многих покупателей таких домов.

 

Как правило, развитые коттеджные посёлки уже изначально предполагают наличие развитой инфраструктуры: магазины, школы, аптеки, медицинские центры, рестораны и многое другое. Неплохо, если на территории расположения таунхаусов имеются игровые и спортивные площадки, парковки и т.д.

Главное, чтобы перемещение внутри посёлка было безопасным, поэтому, выбирать дом нужно как можно дальше от магистрали и прочих подъездных путей, особенно если у покупателя есть маленькие дети.

• Таунхаус предназначен, как правило, для постоянного проживания всей семьи. Поэтому особое внимание нужно обратить на материалы, из которого построен дом.

 

Особой прочностью и надёжностью отличаются кирпичные дома, которые оснащены отличной звуко- и теплоизоляцией. Есть и дома из дерева, однако, если планируется проживать постоянно, то лучше выбирать кирпичные дома, которые отличаются высоким качеством и надёжностью.

• Перед тем, как покупать таунхаус, нужно уточнить о степени готовности дома к сдаче в полную эксплуатацию.

 

Важно проверить, чтобы все коммуникации уже были подведены и исправно функционировали. Надо сказать, что тут многое зависит от самого застройщика. Поэтому перед покупкой дома, лучше убедиться в надёжности строительной фирмы, которая возводила таунхаус.

Дело в том, что нередки ситуации, когда при покупке только что сданного в эксплуатацию таунхауса, новые хозяева начинают, периодически испытывать проблемы с перебоями в электричестве, с подачей воды, подогревом и т.д. Так вот надо внимательно осмотреть все коммуникации и убедиться в том, что они исправно работают и не доставят после въезда в таунхаус никаких неприятностей новым хозяевам.

 

• Для большинства покупателей ключевым моментом при покупке дома является его планировка. Ведь именно от данного параметра в последующем будет зависеть, насколько семье будет уютно и удобно жить в новом доме.

 

Поэтому важно проверить, насколько комфортно расположены все комнаты в таунхаусе, какова степень освещения, на какую сторону выходят окна, устраивает ли будущих владельцев вид из окон и т.д. Конечно, планировка – дело сугубо личное и во многом зависит лишь от предпочтений покупателя и его семейства.

• Любой таунхаус предполагает наличие земельного участка, прилегающего к дому.

 

Так вот тут очень важно убедиться в том, что эти земли принадлежат поселку, а не являются землями сельхоз назначения. В том случае, если застройщик совершенно не имеет прав на владение землёй, получится, что покупатель сможет лишь арендовать участок, а не стать его собственником. Все эти нюансы необходимо уточнять ещё до того, как будет подписан договор купли/продажи дома.

 

• Каждый посёлок, где строятся таунхаусы, имеет свою собственную концепцию и архитектурную составляющую. Поэтому, покупателю нужно понять, устраивает ли его целостность выбранного района и инфраструктура, или всё же ему нужен район поспокойней.
• Конечно же, очень важным моментом при выборе таунхауса является чистота сделки и наличие всей документации, подтверждающей легальность сделки. Поэтому перед окончательным решением о покупке дома, у застройщика нужно проверить все документы: разрешение на стройку и ввод дома в эксплуатацию, св-во о праве собственности на дом и участок и т.д. Если хоть какой-то документ отсутствует, стоит повременить с покупкой такого таунхауса.

 

Где купить дом в ближайшем Подмосковье?

Рынок загородной недвижимости активно развивается, и с каждым годом увеличивает численность своих потребителей. Однако как показывает статистика, по разным …

Загородный дом, сложности приобретения

О загородном жилье может мечтать, наверное, каждый житель города. Когда решение купить дом в Подмосковье созреет, просто приобретается наиболее подходящий в…

Сколько стоит содержание дома за МКАД?

Конечно, у загородной жизни в организованном коттеджном поселке есть масса неоспоримых плюсов, среди которых, пожалуй, самые главные: возможность жить…

Что лучше купить коттедж или таунхаус?

Сегодня человек стоит перед довольно сложным выбором на загородном рынке. Ведь широко предлагаются не только коттеджи, но и таунхаусы. Таунхаусы появились на…