Новые гарантии участникам долевого строительства в многоквартирных домах

Долевое строительство 2019: условия, плюсы и минусы, защита прав

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше.

Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек».

В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики.

Обратите внимание

Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир.

Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан.

Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы.

Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения.

Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными.

Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.

309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения.

Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке.

Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением.

Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру.

Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.

В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам.

Важно

Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика.

Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.

Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны.

Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить.

Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров.

Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.

Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу.

Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле.

Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка.

Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Совет

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства

Защита прав дольщиков

Гарантии защиты прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия. Об этом свидетельствуют и вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к Закону № 214-ФЗ.

К основным гарантиям защиты прав и законных интересов дольщиков можно отнести следующие:

1. Механизм исключения мошенничества, при котором недобросовестные застройщики собирают деньги на строительство несуществующих объектов.

Закон запрещает застройщикам привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости до совершения следующих действий:

За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья установлена административная, а с мая 2016 года — и уголовная ответственность.

2. Механизм защиты дольщиков от риска «двойных продаж».

Закон регламентирует, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и только с момента такой регистрации считается заключенным.

Регистрация двух договоров ДДУ на один и тот же объект долевого строительства недопустима.

Обратите внимание

3. Гарантии возврата вложенных дольщиком денежных средств.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, с момента регистрации договора долевого участия в ЕГРН, участники долевого строительства приобретают право залога на:

• земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности (либо право аренды, субаренды этого участка);
• строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества.

Кроме того, застройщик должен иметь гарантии банка или заключить договор страхования ответственности перед дольщиком. Также законом установлены требования к минимальному уставному капиталу застройщика.

В случае инициирования процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщиком могут быть заявлены требования о возврате денежных средств либо о передаче объекта долевого строительства. При этом интересы дольщиков имеют приоритет по сравнению с притязаниями других кредиторов.

4. Имущественная ответственность, установленная за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Практические сложности

Несмотря на установленные законом гарантии, жесткие меры ответственности застройщиков, а также многочисленные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого строительства, проблема реальной защиты прав дольщиков не теряет актуальности, а споров, возникающих в связи с нарушениями застройщиками прав дольщиков, меньше не становится.

Используя «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства жилья (предварительные договоры купли-продажи, инвестирования и др.), недобросовестные застройщики пытаются обойти «невыгодные» для них положения законодательства о долевом строительстве, уйти от ответственности, им установленной, надеясь на правовую неосведомленность дольщика.

В таком случае участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий – у застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находится в залоге, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком (а может и отсутствовать изначально), есть риск «двойных продаж» и т.д.

Нередки случаи, когда после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик реализовывает квартиры, после чего прекращает свою фактическую деятельность, а руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. В итоге — строительство дома не ведется, и деньги получить не с кого.

Минимизировать риски сотрудничества с недобросовестным застройщиком способен анализ финансового состояния, а также предыдущего строительного опыта компании застройщика до совершения сделки.

Важно

К сожалению, даже заключенный по всем правилам договор ДДУ и кажущаяся «благонадежность» застройщика не гарантирует своевременность завершения строительства и передачи объекта долевого строительства дольщику, равно как и отсутствие недостатков новостроя или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав и профессиональное выстраивание правовой позиции позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• осуществляют консультирование и комплексную проверку документации застройщика на предмет выявления рисков на этапе заключения договора участия в долевом строительстве;
• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Почему в России отменят закон о долевом строительстве

Фото: ПГ / Владимир Афанасьев

Долевое строительство как инструмент привлечения частных инвестиций для решения извечного жилищного вопроса в ближайшие три года может уйти в историю.

Президент РФ Владимир Путин поручил профильным ведомствам разработать механизм, позволяющий финансировать застройщиков не деньгами граждан, а банковскими кредитами.

Почему, несмотря на усилившуюся законодательную защиту участников долевого строительства, было принято такое решение и почему строительство в складчину, практиковавшееся несколько десятилетий, так у нас и не прижилось?

Прошлое: Дважды родившаяся жилищная кооперация

Разрешили и ликвидировали

Читайте по темеПервые объединения советских граждан для строительства жилья появились в 20-х годах прошлого столетия. Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 1924 года учредило три вида жилищных кооперативов: арендные, рабочие и общегражданские.

Прообраз нынешнего долевого строительства стал развиваться такими темпами, что к концу 20-х годов более 60 процентов городского жилого фонда находилось в пользовании кооператоров. Продлилось это, правда, недолго.

В 1937 году постановлением СНК СССР дома и дачи, построенные кооператорами, передали местным советам и государственным предприятиям.

Эра ЖСК

Возродилась жилищная кооперация в 1958 году после принятия постановления Совета министров СССР «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации».

В документе говорилось: «Признать целесообразным…более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счёт собственных средств членов кооперативов».

Согласно документу, нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане могли вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы.

Однако советские ЖСК, помимо средств пайщиков, получали от государства значительную ссуду на достаточно долгий срок, а для удешевления и ускорения работ будущие владельцы квартир часто принимали личное участие в строительстве.

Собственность, но не совсем

7-8%составляладоля ЖСК в общем объёме жилищного строительства в СССР.

Кооперативные квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы — до возмещения всех затрат на строительство. В определённом смысле это было похоже на современную ипотеку, но без ссудного процента.

Однако даже после выплаты всех взносов счастливый обладатель новой квартиры не становился собственником жилья.

Квартира оставалась в коллективной собственности ЖСК, и продать её можно было только члену этого же кооператива после соответствующего решения собрания жильцов.

Начало долевого строительства

Совет

В конце 90-х — начале 2000-х годов широкое распространение в России получает долевое строительство жилья. По сути, это форма инвестиционной деятельности, когда застройщик использует деньги граждан для возведения объекта недвижимости.

Для нуждающихся в жилье долевое строительство привлекательно тем, что, вложившись, можно было приобрести квартиру, пусть практически на нулевом цикле, сэкономив 20-30 процентов от рыночной стоимости жилья.

Другое дело, что дольщик рисковал попасть на недобросовестного застройщика, который, получив деньги, мог или не достроить дом, или сдать его с таким количеством недоделок, что в нём нельзя было бы жить. Повлиять на девелопера в то время дольщики не могли — не было соответствующей законодательной базы.

Настоящее: Манипулировать дольщиками стало сложнее

Появление серых схем

Для защиты прав дольщиков в 2004 году был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Девелоперов обязали заключать с дольщиками договор только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный под строительство. Кроме того, вводилась ответственность для застройщика за ненадлежащее исполнение договора.

Ряд девелоперов, однако, требования закона проигнорировали, придумав массу серых схем. К примеру, составлялся предварительный договор купли-продажи, когда застройщик принимал от дольщика деньги, обещая, что после получения необходимых документов будет подписан окончательный договор.

Акции протеста

Читайте по темеУхищрения недобросовестных застройщиков обернулись массовым обманом граждан-инвесторов, объединившихся в движение обманутых дольщиков. Не обошлось без акций протеста. Их пик пришёлся на 2008-2009 годы, когда обанкротился целый ряд девелоперских компаний.

После внесения в 2010 году поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с подавляющим большинством серых схем в долевом строительстве государству удалось справиться. Однако это не решило всех проблем в этой сфере.

Реестр обманутых дольщиков

В 2013 году Минрегионразвития РФ разрабатывало критерии, позволяющие отнести граждан-инвесторов к обманутым дольщикам. До этого единого документа не существовало, и каждый российский регион действовал по-своему. В реестр обманутых дольщиков на тот момент попали около 80 тысяч человек.

В июле 2017 года Минстрой издал приказ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Обратите внимание

В частности, теперь реестр обманутых дольщиков, без включения в который невозможно претендовать на защиту со стороны государства, будет вестись по каждому проблемному объекту. В него будут включать сведения о самом объекте, застройщике и обманутых гражданах.

 Кроме того, если стройка признаётся проблемной, то дольщики имеют право подавать заявления с требованием о включении в реестр пострадавших. 

Компенсационный фонд

Президент России Владимир Путин 29 июля 2017 года подписал Закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Документ предоставляет новые гарантии участникам долевого строительства.

Для них сформирован компенсационный фонд, в который застройщики обязаны отчислять 1,2 процента от стоимости каждого заключённого ими договора долевого строительства.

 Эти средства планируется использовать на достройку дома или на выплату компенсации — в зависимости от решения самих дольщиков.

За первый месяц работы компенсационного фонда, который был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября, взносы перечислили 118 застройщиков из 46 регионов страны.

Ужесточение требований к застройщикам

1 января 2017 года вступил в силу закон, усиливающий защиту прав дольщиков. Девелоперов обязали публиковать на своих официальных сайтах всю документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки. Кроме того, введён механизм внесения средств граждан на специальные счета. 

830проблемных объектовсегодня в насчитывается в 72 субъектах РФ. Число граждан, заключивших договоры долевого участия в этих объектах, составляет 86 тысяч человек. По неофициальным данным, число обманутых дольщиков составляет около 150 тысяч человек.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

С 1 июля 2017 года введены новые требования к уставному капиталу девелоперов. Теперь минимальный размер уставного капитала рассчитывается исходя из общей площади объекта.

К примеру, застройщик, чей минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 миллиона рублей, может построить 1500 квадратных метров жилья.

Для строительства более 500 тысяч квадратных метров необходимо иметь уставной капитал размером не менее 1,5 миллиарда рублей.

Будущее: Долевое строительство уйдет в историю?

Создание единой информационной системы

С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая создана для повышения прозрачности рынка долевого строительства.

Застройщики обязаны вносить в эту систему те же сведения, которые они размещают на собственных официальных сайтах. Это — проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешения на ввод в эксплуатацию ранее сданных объектов и другие документы. 

Также в ЕИСЖС будет вноситься информация о проведённых проверках деятельности застройщика и сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении должностных лиц застройщика к административной ответственности. 

Проектное финансирование

Важно

25 октября 2017 года на совещании с членами Правительства Владимир Путин поручил профильным ведомствам и Центробанку разработать механизм перехода от долевого строительства к проектному финансированию.

До 15 декабря должен быть утверждён план, согласно которому в течение трёх лет привлечение средств граждан для долевого строительства должно быть заменено банковским кредитованием застройщиков.

Похоже, долевое строительство в том виде, в котором оно существует сейчас, уйдёт в историю.

Ужесточение контроля

В конце ноября 2017 года в Государственную Думу внесён пакет законопроектов, который направлен на реализацию поручений главы государства по совершенствованию регулирования сферы долевого строительства.

Документом предусматривается создание единой вертикали контроля за долевым строительством, а также устанавливаются требования по контролю за текущим финансовым состоянием застройщиков.

Кроме того, вводится административная ответственность за нарушения в долевом строительстве.

Долевое строительство: рисковать или подождать три года?

Итак, долевое строительство в течение ближайших лет перестанет существовать как форма инвестиций в жильё.

Как быть россиянам: стать дольщиком сегодня, чтобы сэкономить на стоимости будущих квадратных метров или подождать, когда рисков стать жертвой махинаций застройщика не станет? На этот вопрос «Парламентской газете» отвечает заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Павел КачкаевЗампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ

Не думаю, что нужно ждать три года. За это время может всякое произойти: изменится подход к решению проблемы или увеличится срок переходного периода. А жильё, допустим, необходимо сейчас. На мой взгляд, граждане должны взвесить все «за» и «против» перед ответственным шагом.

Совет

Даже договор долевого участия после многократного усовершенствования федерального закона №214 даёт некоторые гарантии в том, что дольщик получит свою квартиру. Другое дело, что нужно очень серьёзно подходить к выбору застройщика, который продаёт жильё на начальной стадии готовности. Мой совет: не надо гнаться за чрезмерной дешевизной предложений.

Следует внимательно проверять все уставные документы фирмы-застройщика, понимать какой вес и авторитет она имеет на рынке. Конечно, даже это не будет стопроцентной страховкой, и печальный опыт банкротства крупнейшего застройщика Су-155 тому подтверждение, но риски значительно сократятся.

Стоит ли опасаться того, что жильё станет дороже с переходом на проектное финансирование? Сложно отвечать на этот вопрос, не зная условий этой программы. Сегодня, к примеру, когда у застройщиков нет собственных оборотных средств, они собирают деньги у дольщиков, то есть получают беспроцентный кредит.

Проектное финансирование предусматривает строительство с привлечением банковских средств. Если государство при привлечении кредитных ресурсов для строительства многоквартирного дома будет использовать льготные ставки, то в принципе жильё не должно стать дороже, чем если бы использовалась схема долевого участия.

Важно понимать, какие будут условия предоставления кредитных ресурсов, земельных участков, инженерной инфраструктуры. Если Правительство будет заинтересовано в развитии жилищного строительства, все эти условия будут привлекательными для застройщиков.

Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов

Вступили в силу очередные поправки в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Предыдущие изменения, касающиеся обязательного размещения информации о компаниях застройщиках в Единой системе жилищного строительства и правил банкротства строительных компаний, начали действовать ещё в январе 2018 года.

Сегодняшние поправки в законодательство продолжают реформы в сфере долевого строительства, ещё больше ужесточают требования к компаниям, привлекающим средства граждан на строительство жилья и касаются, непосредственно, защиты прав дольщиков.

Как новые правила долевого строительства защитят дольщиков

Новые поправки в Федеральный закон № 214 призваны дать дольщикам дополнительные гарантии от мошенничества компаний — застройщиков:

Застройщик должен подтвердить кредит доверия

1. Получить разрешение на строительство с долевым участием теперь смогут только строительные компании с опытом жилищного строительства не менее 3 лет и 10000 м² жилья, успешно сданными в эксплуатацию.
2. Компания-застройщик в своём уставе не может иметь других видов деятельности, кроме строительства.
3. Новое разрешение на строительство застройщик получит только после сдачи в эксплуатацию предыдущего жилого дома.
4. На момент получения разрешения на строительство, компания-застройщик не должна иметь долгов по кредитам и прочим займам.
5. Застройщик должен вложить собственных средств не менее 10% от общих затрат на строительство.
6. Участок под жилищное строительство должен принадлежать компании-застройщику на превах собственности или аренды.

Деньги дольщиков будут под охраной государства

1. К участию в долевом строительстве, кроме застройщиков и простых дольщиков в обязательном порядке подключаются банки, уполномоченные государством.
2. Средства граждан будут заморожены до завершения строительства на специальном «эскроу-счете» в банке.
3. Застройщик будет вести строительство на кредитные средства, взятые в том же банке, а возвращать кредит — после завершения строительства и «разморозки» средств дольщиков на эскроу-счете.

Фонд защиты дольщиков — страховка покупателей жилья

Компания-застройщик обязана перечислять в специальный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. В противном случае ДДУ не зарегистрируют.

Очередные поправки в законодательстве должны (в перспективе) полностью решить проблему обманутых дольщиков, которых до сих пор в стране насчитывается около 90 тысяч. Но решается ли эта проблема полностью..?

От появления новых долгостроев и банкротства строительных компаний новый закон не спасает. Строительный, как и любой бизнес — дело рискованное. При «замораживании» денег покупателей квартир по ДДУ на «эскроу-счете» речи не идёт об индексировании этих средств или накоплении процентов, как на депозитных счетах, например.

Таким образом, при банкротстве застройщика после нескольких лет ожидания и судебных тяжб, дольщик получит ровно столько, сколько вложил несколько лет назад. Съеденных инфляцией денег уже не хватит на ту квартиру, которую обещали. А если представить, что многие под долевое строительство брали ипотечные кредиты и продолжают выплачивать проценты, картина рисуется печальная.

Вывод: участие в долевом строительстве — всегда было и будет рискованным. Новое законодательство снижает степень риска, но не спасает абсолютно…

Что будет с долевым строительством дальше

Владимир Путин:

Если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей…

В этом году на очередной «прямой линии», отвечая на вопросы пострадавших дольщиков, Владимир Путин назвал существующую систему долевого строительства жилья «нецивилизованной», а законодательство, регулирующее эту сферу — «невнятным». Однако, Президент признал, что идеальной системы, способной сразу и без рисков заменить долевое строительство в России пока не придумано.

Пока о законодательном запрете на привлечение средств граждан для жилищного строительства на основе договоров долевого участия (ДДУ) речь не идёт, это — перспектива ближайших пары лет. Только за первый квартал 2018 года в Москве выдано 560 разрешений на строительство жилья на общую площадь около 3,8 млн. квадратных метров.

Проекты, по которым первый Договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам. Кроме того, застройщики, получившие разрешение на строительство по старым правилам до 01.07.2018 года, также могут привлекать средства граждан с заключением ДДУ.

Проектное финансирование жилищного строительства

Процесс перехода от привлечения средств граждан через Договоры долевого участия в строительстве жилья к проектному финансированию (банковское кредитование застройщиков) начнётся 1 июля 2019 года.

Безусловно, ситуация в нашей строительной отрасли приблизится к «цивилизованным, западным» стандартам.

Некоторые крупные девелоперские компании уже перестраивают свои бизнеспроцессы под новую схему финансирования.

Обратите внимание

Однако, с точки зрения мелких строительных компаний, необходимость изначально резервировать под строительство жилого комплекса приличный капитал, как и перспектива обслуживать кредит на строительство, не кажутся радужными. Для Москвы и Санкт-Петербурга с крупными строительными монстрами общее снижение количества застройщиков не критично, а регионы могут столкнуться со значительным сужением предложения на рынке жилых новостроек.

Законодательная норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», по мнению специалистов, приведёт к значительному увеличению сроков строительства и сдачи в эксплуатацию жилых комплексов, включающих несколько жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, например). Пока не сдадим один дом, нельзя приступать к следующему. Организационные расходы увеличатся, общая стоимость строительства в итоге вырастет. Понятно, что обладатели первых квартир в новом жилом квартале вынуждены будут долго существовать на шумной и грязной стройке…

Есть в новой системе аспекты, волнующие, в первую очередь покупателей жилья. Логика подсказывает, что стоимость готовых квартир должна увеличиться, по сравнению с покупаемыми по ДДУ на стадии котлована.

По мнению специалистов рынка, значительное подорожание жилья (при строительстве за счёт кредитования) неизбежно. Строительная компания в этом случае несёт дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита.

Стоимость квадратного метра, по некоторым прогнозам, увеличится на 15-20 %.

С другой стороны, рост цен на жилую недвижимость неизбежно упрётся в ограниченную покупательную способность граждан.

Стабильный рост реальных доходов граждан в последнее время видят только чиновники в правительстве и Роскомстате.

Девелоперским компаниям придётся ограничивать свою алчность и снижать норму прибыли, следуя требованиям рынка, иначе очередного кризиса в жилищном строительстве не избежать.

Конечно, возможны какие-то «манёвры» государства с субсидированием, доп. финансированием и т.п., но все в один голос предсказывают подорожание квартир в новостройках…

Что получат дольщики, которых уже обманули?

Коротко — ничего. В новом законодательстве ничего о решении проблем пострадавших участноков долевого строительства не сказано.

Решение старых проблем будет идти по старым схемам:

1. Попытки достучаться до местных и федеральных властей, вплоть до президента;
2. Судебное решение о признании застройщика банкротом;
3. Судебные строительные экспертизы с определением ущерба и текущего состояния объекта недвижимости;
4. Поиск конкурсных управляющих и новых строителей для завершения долгостроя;

Сроки никто не определит,
ответственность никто не понесёт…

Изменения в регулирование долевого строительства

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации«

Подписан Федеральный закон, направленный на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости

Федеральным законом, в частности:

с 10000 до 5000 кв. м площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков;

застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества);

исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок;

Важно

требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м приравниваются к требованиям граждан по передаче жилых помещений;

предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;

предусматривается перевод новых договоров участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, на уплату взноса в компенсационный фонд;

закрепляется положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Права участников долевого строительства многоквартирного дома

​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан.

Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств.

С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

• фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
• отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
• прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Объектом права собственности будут выступать:

1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
2. объект незавершенного строительства;
3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

• нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
• нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
• несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

1. возврат уплаченных денежных средств;
2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

• нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
• нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

• полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
• изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
• существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

• отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
• воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
• уклонение от подписания юридически значимых документов;
• иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения  интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.