Коммерческий найм муниципального жилья: что это такое и можно ли сдавать за плату такую неприватизированную квартиру в аренду, как выглядит договор и производится оплата, а также какие документы нужно получить у государства, чтобы сдать в наем? — всё о недвижимости

Всё о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду и что нужно для договора найма-поднайма

Случается, что у гражданина есть квартира, которая не приватизирована и находится в муниципальной собственности. По каким-то причинам гражданин живет в другом месте и квартирой не пользуется.

Возникает справедливый вопрос: можно ли сдать такую квартиру в аренду законным способом? Как это сделать? И какие проблемы могут возникнуть в этом вопросе? Именно об этом мы поговорим в этой статье.

…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Допустимо это или нет?

Сдать в аренду муниципальное жилье можно. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий. Дело в том, что до тех пор, пока квартира неприватизированная, ее собственником является государство в лице местного муниципалитета. А человек, который имеет ордер на это жилье или договор социального найма – всего лишь наниматель.

По сути, он является сам арендатором государственной собственности. Поэтому, когда такой гражданин сдает муниципальную квартиру, такая операция называется поднаймом.

В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье?

Пойдем от обратного и рассмотрим факторы, препятствующие осуществлению поднайма:

• Не получено письменное согласие собственника, муниципалитета.
• Не получено согласие других указанных в ордере жильцов, если такие есть.
• Расчет жилой площади на одного человека не соответствует требованиям государственных норм. Для коммунальной квартиры необходимо 15 м2 на одного жильца, для обычной квартиры этот показатель меньше – 10 м2.
• Сдача части жилплощади будет невозможна, если в квартире проживает человек, который страдает определенными хроническими заболеваниями в тяжелой форме.
• Задолженность по оплате коммунальных услуг более чем за 3 месяца.

Какие законы регламентируют?

Основные моменты установлены в статье № 685 гражданского кодекса РФ. Более подробно обозначены правила и нормы в жилищном кодексе статьи №№ 76-79:

Сроки, условия, а также правила составления соглашения оговорены в ст.77 ЖК.

Норматив по квадратным метрам установлен в ст.76 ЖК.

В ст.78 ЖК говорится о том, что такой договор может быть заключен на возмездной основе.

Все моменты, по которым договор может быть расторгнут, рассмотрены в ст.79 ЖК.

Сама возможность сдачи муниципального жилья оговаривается в ст.81 ЖК.

О перечне заболеваний жильцов, которые могут препятствовать заключению договора поднайма указано в ст.51 ЖК.

Что нужно сделать прежде всего?

Для того чтобы правильно оформить договор поднайма, нужно придерживаться следующего плана.

Разрешение на сдачу государственного жилого помещения

За этим документом необходимо обратиться в органы местной власти. Нужно заполнить типовой бланк-заявление с обращением к главе муниципалитета.

Заявление должны подписать все прописанные в этой квартире граждане, указанные в договоре социального найма, а также вторая сторона – граждане, которые собираются стать поднанимателями. Ответ на данное обращение должен быть получен в течение 10 дней с момента подачи в письменной форме.

Пакет документов

К заявлению должны прилагаться следующие документы:

• Договор социального найма.
• Копии документов удостоверяющих личность всех подписавшихся под заявлением.
• Копия счета.
• Выписка из домовой книги.

Согласие граждан, прописанных и проживающих по данному адресу

Это необходимое условие наряду с согласием органов власти. Именно поэтому необходимы подписи всех жильцов под заявлением, которые и будут говорить об их согласии на заключение данного договора. В противном случае сделка не может быть осуществлена.

ВНИМАНИЕ! Если кто-то из жильцов по личным причинам не может присутствовать при подаче заявления, он может составить нотариальную доверенность на это действие на имя другого участника.

Неправильное оформление договора поднайма, влечет за собой последствия. Поговорим о двух основных моментах.

Возможные риски

Во-первых, без согласия всех жильцов нельзя получить положительный ответ на заявление в муниципалитет. Но, если по какой-то ошибке такая сделка состоялась. Другой жилец, который не давал своего разрешения, может подать заявление о признании договора не действительным.

К тому же он может на законных основаниях в любой момент вселится в эту квартиру, а также законно требовать выселения поднанимателей.

Последствия несанкционированной сделки

Такая сделка будет незаконной, поэтому за ее совершение может быть наложен штраф. Со стороны органов власти – 2000-4000 рублей, а еще со стороны налоговой – налоги за все время сдачи квартиры плюс штраф от 20 до 40 % от суммы налога, и штраф за отсутствие декларации. Договор будет признан не действительным и арендатора выселят.

Договор поднайма

Получено разрешение администрации и всех жильцов, пора заключать договор найма-поднайма жилого помещения, в котором будут оговорены обязанности и ответственность участников.

Основные положения и требования

Наимодатель на момент заключения договора должен представить поднанимателю следующие документы:

Копию лицевого счета.

Паспорт со штампом о прописке.

Письменное согласие других жильцов.

Квитанции об оплате коммунальных услуг, а также данные о том, что за наймодателем не числится задолженностей.

В договоре обязательно присутствует следующая информация по пунктам:

• Основные паспортные данные обеих сторон – это фамилия имя отчество, серия, номер, кем выдан документ и когда, адрес прописки.
• Характеристики сдаваемого жилья – адрес, площадь, количество комнат.
• Права и обязанности, которые закрепляются за каждым участником сделки.
• Срок, на который договор заключается.
• Сроки и размер платы по договору.
• Кто, и за что несет ответственность.
• Дополнения.
• Дата составления договора.
• Подпись участников.

ВАЖНО! Такой договор не нужно заверять у нотариуса, либо подключать третьих лиц в качестве свидетелей его заключения.

Наимодатель вправе указать количество человек, которые могут проживать в этой квартире с поднанимателем, исходя из соответствия по нормам площади в расчете на человека.

Рукописный или печатный вариант

Документ может быть заключен в простой письменной форме. То есть можно от руки разборчиво написать наименование документа, все его пункты, заполнить необходимые данные, указать дату заключения договора и заверить его подписями. Можно распечатать бланк на компьютере, от руки заполнить паспортные данные и расписаться.

Сроки действия

Срок действия соглашения определяется сторонами по договоренности, но он не может превышать срок договора социального найма, заключенного наймодателем с муниципалитетом. Если сроки не указаны, то считается, что договор заключен на 1 год.

Причины прекращения

Случается, что договор расторгают до окончания его действия. Для этого могут быть следующие причины:

Несоблюдение участниками условий договора, которые в нем оговорены. Например, если поднаниматель не платит.

Порча имущества наймодателя и общедомового имущества.

Использование жилья не по назначению. Например, в качестве склада, или других целей кроме жилья.

Нарушение законных прав соседей. Например, право на отдых после 23:00.

Бесхозяйственное пользование жилым помещением. Захламление, разрушение квартиры и общих территорий.

Асоциальное поведение – пьянство, наркомания, драки.

В случае если такое случилось, наймодатель должен провести беседу со своим поднанимателем, объяснить, что если такие факты вновь будут замечены, договор будет расторгнут. Если случилась порча имущества наймодателя, либо его соседей, он должен назначить реальные сроки для исправления и ремонта. Только если в договоре была указана ответственность за содержание жилища.

Так как без указания этого пункта всю ответственность перед государством и соседями будет нести сам наймодатель. По прошествии этих сроков, если проблема не устранена без уважительных причин, договор можно прекратить, и выселить нерадивого жильца.

СПРАВКА! Для того чтобы прекратить действие договора поднайма до окончания срока, наймодатель должен обратиться в суд с исковым заявлением, где должен указать причину расторжения договора, а также все обстоятельства.

Скачать бланк заявления в суд о расторжении договора поднайма жилого помещения

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

• Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
• Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
• Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
• Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
• В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
• Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
• Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
• В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
• Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.

Заключение

Нет ничего сложного в заключении договора поднайма. Нужно получить разрешения и правильно составить договор. Для поднанимателей такой договор является гарантией спокойной жизни в квартире. Наймодателю он поможет в случае чего законно требовать защиты своих интересов.

Теперь вы знаете, можно ли заселить квартирантов в государственное жилье.

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

Плата за найм муниципального жилья по заключенному договору социального найма

Купить собственные апартаменты получается далеко не всегда так быстро, как хотелось бы. Поэтому государство обеспечивает граждан более доступными по цене квадратными метрами. Для того чтобы правомерно проживать на государственной жилплощади следует вовремя вносить плату за найм муниципального жилья.

Нормативная основа

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в сфере аренды муниципального жилья, выступает Жилищный кодекс РФ с последними поправками и изменениями.

Муниципальное жилье — это жилые квадратные метры, которое предоставляется в пользование на основании договора между государством и гражданином, который нуждается в жилплощади.

Оформить наем подобного льготного жилья имеют право исключительно физические лица. Сдача в аренду государственных помещений возможна лишь при условии, что данные апартаменты попадают под определение — нежилой государственный фонд.

Среди населения категорию государственной жилплощади иногда еще называют социальным жильем. Собственником льготного жилья выступает государственный жилищный фонд.

За что нужно платить?

Оплачивать аренду следует согласно положения о плате за найм муниципального жилья. В данном законодательном акте прописывается, что оплата рассчитывается на один квадратный метр площади. На местах органы местного самоуправления устанавливают размеры платы за наем жилого помещения у муниципальных образований.

Порядок взаимоотношений арендодателя и съемщика регулируется гражданским кодексом РФ. Именно в нем прописаны основные требования к сдаваемому жилому помещению по договору.

В соглашении социального найма объекта недвижимости должны быть учтены следующие параметры:

• расположение жилплощади относительно социальной инфраструктуры района;
• наличие различного рода приспособлений для облегчения бытовых вопросов;
• добротность или качество внутренней отделки сдаваемого помещения.

Многие будущие съемщики интересуются, из чего формируется плата за наем жилого помещения.

Согласно договору социального найма жилого помещения в расчет платы за наем помещений входят следующие составляющие:

• арендный платеж обозначает внесение денежных средств за съем квадратных метров;
• коммунальный платеж включает в себя все блага цивилизации, предоставленные владельцев;
• внесение финансов в счет капитального ремонта.

В свою очередь, оплата коммунальных услуг, как и в обычных жилых помещениях, содержит платежки за услуги водоотведения, за горячую и холодную воду, электроэнергию, отопление, расходы на содержание придомовой территории и текущий ремонт. Данный аргумент прописан в р.4 154 статьи ЖК РФ.

Если сумма оплаты изменилась, то арендодатель в установленный законом срок должен письменно и под подпись уведомить об этом квартиросъемщика. В противном случае квартиросъемщик имеет право платить согласно старым тарифам. Да и менять плату за пользование жилплощадью согласно ст. 156 ЖК РФ позволительно лишь раз на три года.

Куда направлять платежи?

Процедура оплаты за наём жилья кардинально отличается от стандартной. Квитанция об оплате приходит съемщикам, как обычно, в первых числах календарного месяца. Оплачивать сумму за наем жилого помещения, установленную владельцем, необходимо непосредственно ему самому или в бухгалтерию управляющей компании.

Управляющая организация или местный орган самоуправления несет ответственность за общую оплату перед поставщиками коммунальных услуг.

Осуществлять платежи за социальный найм следует до десятого числа текущего месяца согласно квитанции на оплату коммунальных услуг.

Не вносить платежи позволено лишь льготной категории населения, которая подпадает под определение «малоимущих». Определением данной категории населения занимаются соответствующие социальные органы.

Проводится комплексный анализ финансовых возможностей всех членов семьи. Освобождению подлежит только платеж за съем апартаментов, коммуналку вносить необходимо всем категориям населения.

Тарифы

Оплата квартплаты за наем муниципального жилья производится на основании установленных тарифов.

В расчет принимаются основные характеристики предоставляемого жилья:

• размер площади апартаментов;
• сумма среднестатистического платежа, для каждого региона своя;
• цена аренды на один квадратный метр;
• коэффициент комфортности жилплощади.

В каждом регионе тарифная сетка согласуется с контролирующими, фискальными и другими уполномоченными органами. Особый статус имеют такие города, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Установлением всех платежей имеют право заниматься исключительно государственные исполнительные власти.

Льготы и субсидии

Квартиросъемщики муниципальных апартаментов тоже имеют право на субсидирование, которое предусмотрено нормативными актами, установленными государством.

Право на получение субсидии оформляется в специальных органах социальной защиты. Обычно, для этого требуется собрать соответствующий пакет документов и направить его на рассмотрение любым удобным способом.

Современные технологии позволяют осуществить данную опцию не выходя из дома. Отсканировать и отправить документы с помощью интернет-технологий гораздо удобней, чем толпиться в очередях социальных служб.

Закон определяет и тех, кто не имеет право на получение субсидий:

• должники по платежам за аренду или коммуналку;
• лица, которые имеют достаточный доход для внесения платежек;
• арендаторы, снимающие жилплощадь согласно договору поднайма.

Сумма начисленных субсидий перечисляется клиенту на банковский счет или выплачивается наличными (только гражданам, не имеющих возможности самостоятельно передвигаться).

Выделяя жилье для сдачи в аренду по договору социального найма, правительство стремится проявить заботу о работниках среднего класса. По сравнению с частным съемом данная услуга имеет массу преимуществ.

В первую очередь, это сниженная арендная плата, регулирование взаимоотношений на основании договора. Снимая муниципальное жилье, не нужно волноваться о возможном досрочном прекращении действия договоренности.

Получите бесплатную юридическую консультацию

Особенности соцнайма квартиры у государства различными категориями граждан

Можно ли получить квартиру в соцнайм у государства? Кто может претендовать на подобное жилье, какие документы потребуется оформить? Правила пользования и размер арендной платы регулируются законодательно.

Жилищный кодекс РФ описывает в статьях 49-91, что такое квартира в наем у государства и как воспользоваться этим правом.

Социальный найм – это аренда жилья, регулируемая Жилищным кодексом. Право на съем получают лишь отдельные категории граждан. Жилой фонд в данном случае – государственные или муниципальные квартиры.

Социальное жилье распределяют органы местного самоуправления. Они передают его нанимателю в пользование бессрочно. Обычно в администрации есть специалист или отдел жилищного управления, которые разъясняют требования к жилью:

• квартира находится в месте проживания заявителя;
• в помещении выполняются санитарные нормы;
• жилье обособлено;
• площадь квартиры достаточна для семьи, исходя из количества ее членов.

Если семья считается малоимущей, то арендная плата с нее не взимается. Достаточно платить коммунальные платежи.

Не любой житель России сможет взять квартиру в аренду у государства, есть ряд ограничений:

Только российское гражданство.

Социально незащищенные слои населения: инвалиды, малоимущие, пенсионеры, сироты, многодетные.

Каждый регион может устанавливать дополнительный перечень лиц, которые вправе рассчитывать на соцнайм. При определении права на льготный съем жилья у государства берутся в расчет: количество человек в семье, доход на каждого из них и метраж имеющейся жилплощади.

Отсюда вытекают правила, обусловливающие возможность социального найма:

На учет поставят лиц, не имеющих собственного жилья, или если его размеры менее положенных на 1 человека.

Помещение в собственности есть, но не отвечает санитарным нормативам.

Квартира не обособлена, в ней проживает сразу несколько семей.

Квартира предоставляется в бессрочную аренду с правом выкупа.

Помещение передается на основании арендного договора. Но сначала заявителя помещают в очередь и начинают оформлять документы после того, как более ранние заявки удовлетворены. Чтобы попасть в очередь, пишется заявление, которое подписывается членами семьи старше 18 лет.

Вместе с заявлением подаются такие документы:

• паспорта заявителя и членов семьи;
• документы на детей и свидетельство о браке;
• справка об отсутствии недвижимости;
• документы из фонда социальной защиты;
• право собственности на имеющуюся жилую площадь;
• справка о приватизации (или неучастии в ней).

Порядок действий при оформлении жилья:

Записаться на прием к ответственному специалисту в администрации.

Заказать справку о приватизации. Ее лучше взять первой, поскольку ее готовят несколько дней.

Собрать квитанции об оплате коммунальных услуг.

Получить оставшиеся справки.

Заполнить бланк заявления на квартиру.

Явиться на прием с полным пакетом документов.

Ожидать, когда подойдет очередь на квартиру.

При отсутствии жилья в собственности или его плохом состоянии, работе в бюджетной сфере, наличии заслуг перед страной можно претендовать на ускоренную аренду жилья от государства.

Иногда семье не приходится ожидать, когда подойдет очередь, а удается получить квартиру сразу. Это происходит в таких случаях:

Помещение, в котором проживают люди, признано аварийным, непригодным для жилья, и требуется срочное расселение.

Лицо, претендующее на социальный найм в силу плохого здоровья, не может проживать вместе с другими людьми.

Но и из таких людей образуется очередь на квартиру.

При этом нужно знать, что новое помещение будет таким же, как и ранее: не больше комнат в квартире, не отдельная квартира, если была комната в коммуналке, и т.п. Это правило работает именно при переезде из аварийного жилья.

Правила, размер и изменение оплаты определяются администрацией, согласно ст. 1561 Гражданского кодекса. Наниматель оплачивает как аренду жилья, так и коммунальные расходы. Льготные категории граждан вносят только коммуналку. Обычно арендовать квартиру у государства получается за сумму от 8 до 15 тысяч рублей, что значительно ниже рыночной стоимости съема.

Выкуп квартиры

Содержание

• 1 Выкуп квартиры
• 2 Краткий вывод

Хотя квартира, находящаяся в социальном найме, и передается в пользование на длительный срок, прав на нее арендатор не имеет. Помещение нельзя завещать, дарить, продавать. При необходимости арендатора могут попросить освободить жилплощадь, например, если съемщик потеряет работу, захочет переехать и так далее. Поэтому многие хотят квартиру выкупить.

Для начала нужно собрать пакет документов:

Паспорт.

Трудовой договор.

Договор социального найма.

Заявление в муниципалитет.

Документы из БТИ.

Квитанции об оплате услуг ЖКХ.

В заявлении указываются причины, по которым требуется выкуп: последующая приватизация, право на которую не было реализовано ранее. Если выкуп оформляется на нескольких членов семьи, они должны прийти в органы управления, иначе потребуется их отказ от приватизации.

Далее в муниципалитете рассматриваются поступившее заявление и документы и выносится решение. В случае положительного исхода квартира передается в собственность по кадастровой стоимости. На завершающем этапе нужно получить документы о собственности, которые дают право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Краткий вывод

Соцнайм квартиры у государства осуществим. Скорость получения жилья зависит от очереди в конкретном регионе. Для оформления квартиры в наем необходимы основания, которыми считаются проблемы со здоровьем, затруднительное финансовое положение или негодное состояние помещения, в котором проживает заявитель с семьей.

Потребуется собрать пакет документов для передачи в жилищный отдел местных органов власти. На их основании созданная комиссия проведет исследование жилищных условий претендента и поступивших бумаг. В течение месяца формируется ответ на заявку.

Квартира в аренду с правом выкупа от государства – приватизация. Ее цена – кадастровая стоимость помещения. Для этой процедуры также собирается пакет документов и требуется соблюдение ряда формальностей.

Образец заявления на оформление договора социального найма жилого помещения

Оплата коммунальных услуг и аренды за социальное муниципальное жилье (квартиру)

Жилье, находящееся в госсобственности или в собственности муниципалитетов, может при некоторых условиях перейти в соцнайм после заключения специального договора социального найма. Что важно – жилье, полученное по такому договору опять же при некоторых условиях можно приватизировать, то есть перевести в собственность.

Предметом данного договора будет являться, отдельное жилое помещение, то есть изолированное. Изолированное помещение, но не обязательно квартира. Главное, чтобы помещение было обособленным. Не могут предоставляться в соцнайм не изолированные помещения, а также помещения общего пользования.

В договоре должны фигурировать две стороны: «Наниматель» — гражданин и «Наймодатель» — муниципалитет. Обе стороны подписывают договор и с этого момента он вступает, в законную силу.

Договор социального найма – это двухстороннее соглашение, заключенное в письменной форме, между собственником жилплощади, относящейся к государственному или муниципальному жилищному фонду, и физическим лицом, желающим получить жилье.

Такой документ является основным, устанавливающим порядок предоставления государственного или муниципального жилья для постоянного проживания гражданам, имеющим право на улучшение жилищных условий по нормам действующего законодательства.

Нормативные документы по размеру выплат

Главным, регулирующим все возникающие правоотношения в сфере найма муниципального жилья, документом считается ЖК РФ. Кроме него Постановление РФ от 12.12. 2014 г.

N 1356 содержит определения правил и порядков расчета платы за наем помещений на основе социального договора.

Существуют местные и региональные документы, которые конкретизируют размеры и порядки взимания денежных средств в данном конкретном регионе.

Что входит в платеж?

Из законов, регулирующих порядок взимания денежных средств за предоставление жилплощади и услуг коммунального характера, следует, что она складывается из:

платежа за пользование жилплощадью. Здесь подразумевается непосредственно внесение денежных средств за то, что помещение предоставляется для проживания;

оплаты за коммунальные услуги. Этот показатель сильно варьируется в зависимости от того, сколько именно ресурсов (электроэнергии, воды, газа и т.д.) затрачивает наниматель;

счета за текущий ремонт.

Стандартно общая сумма платы за социальный найм жилого помещения складывается из перечисленных частей. Размер выплат не устанавливается случайно и необоснованно. Существует определенный порядок расчета платы за найм муниципального жилья, требования к взиманию платежей.

Коммерческий найм жилья — что это такое?

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

• наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
• нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
• целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;

помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;

в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

• предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
• срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
• размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
• состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
• состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
• иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
• договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

• использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
• обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
• своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

• просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
• порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);

если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;

при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

• возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
• аварийное состояние жилья;
• иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;

по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;

наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).