Кадастровая оценка земли: как выполняется расчет кадастровой стоимости земельного участка, нюансы ее определения

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка —это процедура по установлению кадастровой стоимости земельных участков на конкретную дату в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации:

• В фискальных целях: установление ставки земельного налога, величины арендной платы, налогообложения недвижимости;
• В целях информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;
• В целях изучения эффективности функционального использования земли, а также для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города;
• В целях информирования широкого круга лиц о стоимости городских земель. Необходимо для выполнения их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Оценка кадастровой стоимости, в результате работы экспертов, представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую полезность земельного участка исходя из его текущего целевого использования.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка—профессиональная задача нашей компании, которую мы успешно разрешаем в короткие сроки.

Обратите внимание

Подготовленные специалисты осуществят все необходимые процедуры, подскажут лучшие пути реализации, ответят на все интересующие вопросы.

Мы поможем разобраться со всеми проблемами профессионально, квалифицированно, точно и надежно. С исключением возможностиоспаривания кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земельного участка и её требования

Проводитсякадастровая оценка земельс целью установления стоимости участков разного назначения не менее чем 1 раз в 5 лет.

Государственная кадастровая оценка земельного участкапроизводится на основе классификации земель по целевому назначению.

Исходя из функционального использования выполняется с учетом стоимостного зонирования территории сравнительным путем: анализируются данные, уже известные от близких по значению кадастровой стоимости земельных пунктов.

Далее учитываются такие факторы, как сложившаяся застройка, землепользование, размещение рек, путепроводов, железных дорог, улиц и дорог, границы кадастровых кварталов и районов.

Производитсяоценка кадастровой стоимости землис учетом:

• Рыночной стоимости данных земель, арендной платы за земельные участки в границах кадастрового квартала или района, другой информации об объектах недвижимости;
• Площадь земельного участка;
• Вид функционального использования (с учетом разрешенных способов) и территориальной зоны;
• Местоположения, окружающей среды и дополнительных географических факторов.

Наоценку кадастровой стоимости сельскохозяйственных земельсерьезно влияют характеристики недвижимости, которая расположена на изучаемых земельных участках, местонахождение, соседство с другими участками и объектами, экология, ограничения и обременения, физические характеристики почвы и многое, многое другое.

Для проведениякадастровой оценки земельнаселенных пунктовмы привлекаем квалифицированных оценщиков, имеющих все лицензирующие документы, в соответствии с требованиями Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

В основе методологиикадастровой оценки стоимости земельзаложен удельный показатель — расчетная величина, которая представляет стоимость единицы площади в целом или кадастрового квартала в составе земель по видам их разрешенного использования. Специалисты-оценщики определяют данный параметр в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными для всех видов категорий земель. Результаты работы экспертов вносятся в Государственный земельный кадастр.

Важно

Кадастровая оценка недвижимостиосуществляется одновременно по всем землям административно-территориального образования. Полученные показатели не могут превышать уровень рыночных цен или статические значения базовой стоимости на земли с аналогичным видом использования, устанавливаемые государственными органами по оценочно-территориальным зонам, городам и поселкам.

Кадастровая оценка земельпоселенийможет проводиться в следующих целях:

• Создание государственной системы земельного кадастра, работающей в автоматизированном режиме;
• Уточнение территориально-экономического разделения зон;
• Установление арендной ставки на муниципальные земли;
• Формирование налоговой базы земель поселений;
• Обоснование перспективных и оптимальных способов использования городской застройки;
• Установление суммы компенсационных выплат при изъятии земель в муниципальных целях;
• Установление стартовых цен продажи прав собственности, долгосрочной аренды в случае участия на конкурах, аукционах;
• Информирование органов муниципальной власти, предоставление платных услуг субъектам земельного права разного вида;
• Создание фондового рынка бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка земельных участков городских земель, в первую очередь, формируется на фоне кадастровой стоимости, а во вторую очередь является специфическим анализом каждого конкретного участка.

Берется в расчет целевое использование, конъюнктура рынка и количественные характеристики.

Сложность процедуры вызвана уникальным местоположением, необходимостью изучать ценообразующие факторы для каждого вида функционального использования земель.

Быстро и качественно —любая кадастровая оценка

Наша компания предлагает услуги пооценке кадастровой стоимости земельпо следующим категориям (в том числе изучение вида и использования):

• Земли садовых товариществ;
• Земли промышленного назначения;
• Земли поселений;
• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли складского назначения;
• Земли городского назначения;
• Земли под ИЖС;
• Земли энергетики;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;%
• Земли транспорта;
• Земли специального назначения
• Земли связи и радиовещания;
• Рекреационные земельные участки.

Мы профессионально подберем объекты-аналоги рассматриваемого земельного участка. При наличии специальных программ баз недвижимости — это быстро и очень легко.Кадастровая оценка земель населенных пунктовпроизводится в самые короткие сроки.

Для того чтобыкадастровая оценка земель населенных пунктовбыла выполнена максимально точно и верно, анализируются цены продаж и предложений объектов недвижимости, перспективы изменения цен, спроса и предложения на рынке, текущие условия продажи и финансирования, а также период времени, в течение которого недвижимое имущество находилось в форме публичного предложения. Не меньшее значение для изучения стоимости имеют рыночные арендные ставки, нормы заключения договоров аренды и многие другие показатели, формирующие кадастровый условный показатель.

Первоначально осуществляется анализ рынка недвижимости по 3 сегментам:

• Жилая недвижимость;
• Производственная недвижимость;
• Коммерческая недвижимость.

При необходимости для изучения кадастровой стоимостиизучаются и другие сегменты.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земельв настоящий момент требует особо профессионального подхода, так как после кризиса цены меняются регулярно, сам рынок функционирует нестабильно. Мы отслеживаем тенденции и изучаем только реальные данные, что позволяет нам точно устанавливать конечную стоимость.

При выполнении расчетов учитываются различные факторы, оказывающие влияние на стоимость, в том числе и удаленность от центра мегаполиса, назначение земли, наличие коммуникаций и благоустройства, водоёма рядом с участком, состояние инфраструктуры.

Оценка кадастровой стоимости земельного участканевозможна без внимания ко всем факторам и изучения состояния объекта.

Результат кадастровой оценки наших специалистов —это точная стоимость землеоценочной зоны.

Данный показатель исчисляется, как рыночная стоимость единицы площади всех похожих, типичных для рассматриваемой территории участков, установленная в отношении средних рыночных цен на земельные участки подобного типа.

Рассматриваются и другие факторы, которые могут существенно повлиять на итоговый результат. Можете быть уверены —кадастровая оценка земель поселенийбудет проведена обязательно правильно и достоверно, без необходимости оспаривания стоимости в дальнейшем.

Как мы работаем по кадастровой оценке земель:

Согласуем условия оценки, договариваемся о тех или иных тонкостях —индивидуальный подход ко всем потребностям и требованиям к вычислению стоимости;

Рассмотрение документов —паспортных данных, реквизитов юридического лица для точного согласования и заключения договора. Лучше всего приехать к нам в офис —особенно, если не требуется осмотр объекта. В большинстве случаевкадастровая оценка недвижимостиневозможна без детального изучения;

Возможна и другая ситуация —вы высылаете нам паспортные данные, реквизиты юридического лица и мы выезжаем на осмотр объекта для кадастровой оценки с подготовленным для вас договором;

На этапе согласования обрабатываются поступившие от вас сведения, с помощью которых можно точно и ясно идентифицировать объект для оформления договора. Как правило, полная информация содержится в правоустанавливающих документах —например, свидетельстве о регистрации права. Для изучения кадастрового условного показателя необходимы и технические документы —БТИ, технический паспорт квартиры или дома, поэтажный план застройки помещений, кадастровый паспорт или иной технический документ. Все документы должны быть заверены подписью физического лица или печатью юридического. Вы можете привезти их к нам в офис или отдать оценщику по его приезду на объект. С этого времени начнется точнаяоценка кадастровой стоимости землинашими специалистами;

После подписания в течение установленного времени подготавливается отчет. О мере его готовности мы обязательно держим в курсе клиента;

Отчет и сопутствующие документы клиент получает или в офисе, или приездом нашего курьера или специалиста.

Кроме того, некоторые случаи не требуют экспертного осмотра объекта. В таком случае достаточно отправиться (или послать по электронной почте, либо курьером) в наш офис с копиями документов —уже спустя несколько часов отчет будет готов. Забрать готовые документы вы можете в любое удобное для вас время.

Тонкости и нюансы оценки кадастровой стоимости

Адресный ориентир земельного участка производится на основании написания заявления его правообладателя или доверенного лица, а также при написании акта органа государственной власти на присвоение адресов земельных участков. Рекомендуется иметь при себе все сведения, идентифицирующие объект. Остальные материалы, необходимые государственным и другим учреждениям, мы подготовим для вас.

Повторнаякадастровая оценка земель промышленностиили сельскохозяйственного назначения необходима при внесении изменений в основные сведения о земельном участке:

• Изменение функционального использования земельного участка;
• Перевод земельного участка в другую категорию;
• Изменение площади или упорядочивание границ земельного участка.

Часто мы встречаемся со случаями, когда требуется исправление кадастровой ошибки. Может быть, была неправильно проведенакадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначенияили в документах была поздно обнаружена ошибка. Выполняется исправление следующим образом:

• В порядке, который требует учет изменений параметров объектов недвижимости в государственных органах;
• В порядке информационного наполнения и взаимодействия (в том случае, если документы, в которых содержится ошибка, поступили в качестве информационного взаимодействия);
• На основании вступившего в силу судебного решения об исправлении ошибки.

Во всех случаях мы готовы предоставить посильную помощь и услуги, направленные на скорейшее разрешение проблемы. Как показывает наша практика, наряду с указанными причинами, часто необходимо иоспаривание кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка и земельный налог

Принципы и нормы земельного налогообложения определяются Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами государственных учреждений. Он обязателен к уплате. При установлении суммы налога могут учитываться различные льготы, основания их применения, включая и установление не облагаемой налоговой суммы для отдельных категорий лиц.

Налогоплательщиками земельных участков, подпадающие под необходимость уплаты земельного налога, называются те физические и юридические лица, которые владеют ими на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с Налоговым Кодексом налоговая база устанавливается, на основе данных, которые даётоценка кадастровой стоимости.

Определяется в отношении каждого участка по состоянию на 1 января года налогового периода. Размер исчисляется по истечении налогового периода. Ставки земельного налога утверждаются нормативными актами госучреждений.

Совет

Кадастровая оценка земельного участкадолжна проводиться не реже, чем 1 раз в 5 лет.

Таким образом,оценка кадастровой стоимостидолжна проводиться с расчетом на конкретную дату и не может изменяться в течение налогового периода (кроме случаев законного оспаривания).

Помните, что от точностиоценки кадастровой стоимостизависит уплачиваемый земельный налог. Наши специалисты предлагают вам не рисковать, а пользоваться услугами профессионалов, способных быстро и точно рассчитать условный кадастровый показатель.

Быстрое и 100% оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимостиосуществляется в ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах установления кадастрового удельного показателя. Комиссия формируется органом, который ответственен за функции кадастровой оценки.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде. Добиться справедливости можно в течение 6 месяцев после подведения результатов работы комиссии и внесения в государственный кадастр.Оценка для оспаривания кадастровой стоимостиявляется обязательной.

Как мы работаем при необходимости оспаривания кадастровой стоимости?

Обращаетесь в нашу компанию —мы устанавливаем рыночную и кадастровую стоимость одновременно, подготавливаем для вас все документы и материалы, подтверждающие необходимость оспаривания;

Получаем положительное заключение в СРО о работе наших экспертов по оценке. Этот документ подтвердит, чтооценка для оспаривания кадастровой стоимостибыла проведена верно;

Подготавливаем заявление о пересмотре результатов прошлого установления кадастровой стоимости. Обязательны к предоставлению следующие документы: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариальная заверенная копия правоустанавливающего или удостоверяющего документа на объект; отчет об оценке; положительное экспертное заключение СРО. Заявление без указанных документов просто не принимается к рассмотрению;

В течение 7 дней со дня заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия устанавливает дату рассмотрения заявки в местном органе самоуправления;

Если заявление подаётся на основе отчета о рыночной стоимости, то комиссия принимает решение в течение 7 дней об установлении кадастровой стоимости на основе рыночной, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, порядком создания и работы комиссии;

В течение 5 дней со дня принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости о результатах уведомляется лицо, имеющее право управления объектом недвижимости, а также орган самоуправления, на территории которого находится рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимостипроизводится нашими специалистами в самые короткие сроки. Особенно, если отсутствует необходимость в выезде для осмотра объекта. Все документы будут подготовлены за несколько часов после заказа услуги.

Профессиональная кадастровая оценка любых видов недвижимости. Недорого и быстро

Только учитывая множество факторов можно рассчитывать на достоверный, точный результатоценки кадастровой стоимости земель, который невозможно оспорить. Местоположение, удаленность от центра, тип недвижимости, экология, инфраструктура района, транспортная доступность и многое, многое другое.

В большинстве случаев рыночная стоимость формируется на основе спекуляции на покупательском спросе, тогда как кадастровая оценка отражает реальную стоимость, исходя из которой и определяется налогообложение участка. Одновременно с кадастровой мы предлагаем вам выполнить и оценку рыночной стоимости, чтобы вы владели только актуальными и достоверными данными об объекте недвижимости.

Наша компания предлагает учитывать всё, чтобы вы могли не беспокоиться о неверной оценке имущества. Обращаясь к нам, вы бережете свои деньги и нервы, так как мы ответственны за все результаты, которые предоставляем вам в отчете. Обращайтесь в нашу компанию по телефону, или же непосредственно через сайт!

Кадастровая стоимость земельного участка в 2019 году: как оспорить, порядок расчета

С 2016 года собственники земельных участков оплачивают налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Важно ее знать и уметь рассчитывать, чтобы не было завышения со стороны государственных структур. Иначе налогоплательщик несет непосильную нагрузку. Как собственнику пересмотреть результаты государственной оценки, если он с ней не согласен?

Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.

Понятие

Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:

• принятие решения;
• оценочные действия;
• утверждение полученных итогов.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:

Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.

Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.

Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.

По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.

Результаты вносятся в базу Госреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Стоимость определяют по кадастровому номеру и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:

Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина

Сведения можно посмотреть на сайте или узнать в ближайшем отделе Росреестра, где осуществляется регистрация прав собственности и постановка участка на кадастр. Можно заказывать информацию такими способами:

• сделать запрос онлайн через сайт госуслуг или Росреестра;
• обратиться с заявкой лично в Росреестр или МФЦ.

В случае личного обращения заявитель получает официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимое имущество.

В ней указываются не только сведения об участке и правообладателе, но и точная величина кадастровой стоимости. Данная услуга является платной.

Согласно данным Росреестра, оплачивается госпошлина в размере 400 рублей гражданами и 1100 рублей юридическими лицами. При запросе в электронном варианте – 250 и 700 рублей соответственно.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

Сроки кадастровой оценки

Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:

• заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
• иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.

У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.

Региональная комиссия по рассмотрению споров

При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.

Документы, которые должны быть представлены в комиссию

Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:

• заявление установленной формы;
• кадастровая справка;
• правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
• свидетельство о собственности, если оно имеется;
• документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
• экспертный отчет о размере рыночной цены;
• подтверждение технических или кадастровых ошибок.

Срок рассмотрения заявления

На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.

Результаты рассмотрения

Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.

У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.

Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

• уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
• платежный документ об оплате госпошлины;
• доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
• подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).

Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в 2019 году

Время чтения: 4 минут

Налоговое законодательство определяет кадастровую оценку объекта недвижимости как базу для расчета земельного налога. Поэтому не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года выполняется расчет кадастровой стоимости земельных участков, определяющий их полезность, ценность и эффективность в применении.

Кадастровая стоимость земель и расчет публичных платежей

Пользование земельными участками в России является платным. В качестве базы применяется КС объекта при расчете:

• земельного налога;
• выкупной стоимости;
• арендной платы;
• других публичных платежей.

При этом важно знать, как начисляется кадастровая стоимость земельного участка. Оценка земли выполняется без выезда специалистов, массовым методом.

Полученные данные вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости, согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 “О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии”.

Момент составления акта оценки собственнику не известен, поэтому лицам, не согласным с результатами, дается право оспорить КС следующими способами:

• в специально созданной комиссии;
• в судебном порядке.

Основанием для обжалования результатов оценки может послужить применение недостоверных сведений о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

Стоит отметить, что, совершая сделку купли-продажи либо иного отчуждения, ссылаться на выводы кадастровой оценки нельзя. Для этих целей необходимо установить рыночную стоимость.

В тоже время владелец участка должен знать, что данные КС применимы только для целей налогооблажения.

Целевое назначение, виды разрешенного использования и размер КС

Для каждого участка, в зависимости от вида использования, определяется удельный показатель одного квадратного метра объекта, который считается единицей измерения для определения КС.

Эти данные входят в понятие кадастровой оценки или переоценки и включаются в паспорт наряду с общей кадастровой стоимостью участка.

В случаях, когда объекту присваивается несколько видов разрешенного использования, для определения КС выбирается тот, удельный показатель которого больше.

Обратите внимание

Для владельца участка очень важно отслеживать КС недвижимости. В реальной цене заинтересованы все: собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, поскольку изменения влекут за собой рост ставок земельного налога.

Существует несколько основных факторов, которые влияют на КС земель и обязательно должны фигурировать в отчете об оценке кадастровой стоимости земельного участка:

• площадь объекта;
• вид разрешенного использования;
• размер удельного показателя.

Данные об объекте недвижимости, указанные при расчете верно и без ошибок, обеспечат собственникам и арендаторам правильный расчет налоговых платежей.

Составляющие КС земельного участка

Оценка земель выполняется по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства № 316 от 8.04.2000. Согласно этим правилам, КС земель определяется, прежде всего, их целевым назначением и функциональным использованием. Единой методики расчета не существует.

Определение кадастровой стоимости — полезная информация

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Отчет об определении кадастровой стоимости земель и квартир, факторы влияющие на цену, какие сведения предоставляются. Срочная выписка из ЕГРН за 15-30 минут.

Определение кадастровой стоимости земельного участка или иной недвижимости в России крайне важно. От этого показателя будет зависеть имущественный налог. Далее мы познакомимся с ценником на объекты по кадастру.

Для начала стоит выяснить, с чем мы в целом будем иметь дело. О каком показателе идет речь?

Определение кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости как термина – цена на имущество, установленная государством. От этого показателя зависит налог на собственность граждан и компаний.

Раньше цена по кадастру была ниже рыночной приблизительно на 25%. Но с 2012 года изменился порядок расчета налога. И поэтому отныне ценник кадастрового типа максимально высокий. Переоценка имущества по закону осуществляется раз в 5 лет.

Каждый собственник может обратиться в государственные органы (кадастровые палаты и Госреестры), чтобы получить интересующую его информацию. Что влияет на данный показатель?

Чтобы провести определение кадастровой стоимости квартиры, требуется обратить внимание на:

— год постройки здания;

— этаж;

— количество комнат;

— регион, в котором находится имущество;

— средний заработок по городу;

— общее состояние объекта (ветхость, ремонт и так далее).

Чем лучше выглядит квартира, тем выше ее цена. И кадастровая в том числе. Этот показатель крайне важен при совершении сделки купли-продажи. Если хочется осуществить определение кадастровой стоимости земель, придется учитывать удельный размер участка и его расположение.

Определение кадастровой стоимости земель

Важно

Самостоятельно осуществлять оценку объектов не рекомендуется. Для определения кадастровой стоимости недвижимости в России раз в 5 лет собирают оценочную комиссию. Она проверяет имущество и выносит свое решение.

В случае необходимости оспорить данное решение потребуется обратиться в Росреестр и собрать доказательства своей правоты. Но сначала необходимо выяснить ценник по кадастру. Сделать это можно через:

— портал «Госуслуги»;

— официальный сайт Росреестра;

— МФЦ;

Производится выдача выписки из ЕГРН (от 250 рублей и более), после чего человек может вызвать оценочную комиссию и оспорить принятое государством решение. Для заказа требуется взять с собой:

— паспорт;

— чек с оплатой госпошлины;

— заявление;

— документы на имущество.

Методика подсчетов позволяет выносить верное решение. «Ценник» может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

По результатам оценки составляется отчет об определении кадастровой стоимости. Этот документ отражает:

— данные об объекте (расположение);

— характеристики недвижимости;

— год постройки здания;

— подробное описание участка и объектов на нем;

— стоимость имущества;

— сведения о комиссии.

Почти все это есть в выписке ЕГРН. Именно этот документ лучше заказать для получения интересующей информации. К примеру, можно зайти на сайт, указать кадастровый номер или адрес имущества, поставить отметку напротив необходимых сведений и оплатить услугу, предварительно указав контактные данные заявителя.

Определение кадастровой стоимости квартиры

Самостоятельное определение кадастровой стоимости земельного участка или иных объектов в России для обычных граждан является достаточно сложной процедурой. Поэтому действовать лучше через специальные органы.

Кадастровая оценка земельных участков 2019 — что это такое, оспаривание

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.

Что это такое?

Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.

Такие действия состоят из нескольких этапов:

• утверждение решения;
• выбор исполнителя;
• собственно, проведение работ;
• принятие результатов;
• внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

• рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
• налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
• сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
• получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху».

Совет

Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним.

А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

• с какой целью делается оценка;
• какая методика будет применена;
• сроки, когда работы будут закончены;
• ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.

Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

• технические параметры участка и его план;
• информация о собственнике;
• какая методика применялась, что послужило причиной;
• кадастровая стоимость.

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Возможно, что с введением новой системы в 2020 году эти комиссии изживут себя, поскольку будет проведен анализ базы данных Госкадастра, который будет регулярно повторяться. Поэтому необходимость в них отпадет. Все конфликтные ситуации будут решаться через суд.

На видео о кадастровой оценке

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

До сих понятие кадастровой стоимости вызывает у граждан много вопросов, несмотря на то, что это определение было дано еще в 1996 году во Временных рекомендациях по оценке. На территории РФ установлена методика расчета кадастровой стоимости земельного участка, которую рассмотрим ниже. Этот показатель уникален и находит применение только в российской практике землеуправления.

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка.

Наиболее простым методом, который применим к большинству участков – сравнительный метод, основанный на приведении кадастровой стоимости к среднерыночной, применяется для оценки типовых участков при наличии достаточного объема сведений о состоянии рынка и отражает его текущее состояние.

В случае, если предполагается коммерческое использование земель, применяют доходный метод, основанный на расчете стоимости участка исходя из размера потенциальной прибыли или объема ранее полученных доходов от его использования.

В тех случаях, когда земельный участок в некотором роде уникален, не представляет интереса, как источник дохода от его использования и оценщик не располагает достаточной информацией о рынке, применяют затратный метод, который заключается в определении себестоимости земли.

При определении стоимости земельных участков также должны приниматься во внимание:

• наличие инфраструктурных объектов в регионе
• наличие подъездных путей к участкам
• наличие улучшений на территории
• качество земли
• категория земель и т. д.

Публикация сведений

С 2010 года сведения о кадастровой стоимости объектов носят публичный характер. Однако перед внесением сведений в госреестр и публикацией результатов, они должны пройти экспертную оценку.

Сформированный специалистами отчет о проведенных работах должен в обязательном порядке пройти экспертизу в СРО, орган кадастрового учета утверждает сведения и в течение десяти дней информация должна быть опубликована.

Пересмотр стоимости

С целью минимизации потерь при налогообложении, органами кадастрового учета при расчетах стоимости земельных участков применяются всегда максимальные показатели, кроме того, если специалисты не осуществляли выезд на объекты, использованные при расчетах сведения, могут оказаться недостоверными. В общем, качество проводимых работ в связи с их массовостью, а зачастую и недобросовестностью оценщиков, остается под сомнением. Но от определенной стоимости напрямую зависят расходы граждан на налоги.

Во избежание конфликтных ситуаций государством предусмотрено для граждан право обратиться в Росреестр за разъяснением результатов оценки.

Собственник земельного участка также может обратиться к независимому оценщику, и, если результаты оценки рознятся – стоимость можно оспорить.

Если с момента внесения сведений о стоимости в кадастр прошло не более шести месяцев, собственнику следует обратиться в территориальную комиссию, которая создана с целью разрешения спорных ситуаций при Управлении кадастра. Список документов для оспаривания стоимости:

• заявление
• паспорт собственника или доверенного лица (только при наличии нотариальной доверенности)
• правоустанавливающие документы на собственность
• отчет независимого оценщика, прошедший экспертизу в СРО

Владелец вправе также приложить копии или оригиналы документов о проведении работ по улучшению участка или иные имеющиеся, если это может сказаться на стоимости объекта.

В том случае, если со дня внесения результатов оценочных работ в кадастр прошло более полугода, собственник может направиться в суд с тем же пакетом документов, только вместо заявления в территориальную комиссию необходимо составить исковое заявление.

Обращение собственника в комиссию или суд не единственная причина для пересмотра кадастровой стоимости.

Обратите внимание

Плановая переоценка проводится с минимальным периодом три года, но не реже одного раза в пять лет.

Корректировке стоимость участка подлежит также в случае изменения существенных характеристик земельного участка: уточнении его границ, изменении площади или в случае перевода в другую категорию земель и установлении для него нового вида разрешенного использования.

Резюме

Органами кадастрового учета проводится массовая оценка объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, которая служит основой для расчета налога.

Эта величина может быть пересмотрена в плановом порядке или на основании заявления собственника, в случае если он считает результаты проведенной оценки недостоверными, а также если имеют место существенные изменения характеристик объекта, влияющих на его стоимость.

Документом, подтверждающим стоимость объекта, является: кадастровая справка, заказать которую можно здесь.

Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова цена на данную услугу?

Кадастровая стоимость земельного участка считается на сегодняшний момент значимой расчетной величиной, так как именно она принимается для определения земельного налога, который ежегодно выплачивают собственники, а также для определения арендной платы.

От того, на сколько верно установлена цена на участок, будут зависеть и все связанные с ней выплаты.

Как происходит оценка, каков порядок определения стоимости участка, будем разбираться в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что такое оценка кадастровой стоимости земельного участка?

Кадастровая стоимость – это цена на земельный участок, установленная государством, при помощи специальных методов оценки с учетом целевого назначения земли и рыночных влияний (Приказ Минэконом развития №508). Она является расчетной величиной. Кадастровая цена необходима при:

• определении величины земельного налога;
• сдаче в аренду и расчете арендной платы;
• установлении цены при купле-продаже;
• участии земельного участка в продаже на аукционе.

Оценка земли, проводимая государством в соответствии с ФЗ №135, обычно производится в массовом порядке. При этом не происходит учета индивидуальных особенностей участка. В результате получается усредненная величина.

Порядок определения стоимости

СПРАВКА: Государственную оценку кадастровой стоимости земельных участков следует осуществлять не реже, чем один раз в 5 лет. Связано это с возможными изменениями, которые происходят на земельной территории в результате природных явлений, перенесении границ или пересмотра категории.

Порядок государственной оценки кадастровой стоимости земли представлен в ФЗ №135:

принятие решения об осуществлении кадастровой оценки.

Определение объектов, подвергающихся пересмотру.

Выбор исполнителя проводимых работ.

Непосредственное проведение оценки и формирование отчета. Содержание отчета определено в статье 11 ФЗ №135. Основные пункты, которые должны быть включены в документ: дата составления, основание для выполнения оценки, ее цель. Обязательно предоставляются сведения об оценщике и оцениваемом объекте, перечень используемых документов, стандарты оценивания.

Передача отчета службы кадастра заказчикам работ.

В течение 20 дней происходит утверждение отчетного документа. Через три дня после принятия решения заказчик получает копию отчета.

Внесение новой цены в Единый Государственный реестр в 10-дневный срок с момента предоставления документов.

Расчет

Важным фактором, влияющим на величину стоимости по кадастру, считается цена 1 м².

Для каждого региона она устанавливается своя: другим фактором влияния будет месторасположение, то есть в каком регионе находится земля.

Также на стоимость участка влияет его размер: общая площадь.

Для установления цены земельного участка необходимо определить для какой цели это нужно: для продажи, аренды или расчета налога.

Затем стоит определиться с методом расчета. Существуют три основных метода:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

ВНИМАНИЕ: Расчет кадастровой стоимости участка можно определить самостоятельно. Для этого необходимо провести обследование земельных территорий и установить среднюю цену квадратного метра земли на аналогичном участке. Ее уменьшают на 5%. Это сравнительный метод расчета.

Доходный метод заключается в следующем расчете. Выявляется получение прибыли от использования надела. Например, получение арендной платы.

Затратный метод включает в себя определение себестоимости. Данный метод не может быть применим к земле.

Расчет стоимости производится по формуле:

Кс=Sу*(Ки+Кс)*Кп

• где Кс – кадастровая стоимость;
• Sу – площадь участка;
• Ки – коэффициент, учитывающий наличие инфраструктуры;
• Кс – коэффициент, зависящий от региона;
• Кп – переходный коэффициент.

Комиссия по оценке земельных участков

При обнаружении того, что цена, установленная кадастровой службой, является выше рыночной, можно попробовать провести переоценку, хотя бы для того, чтобы не переплачивать земельный налог. Направиться с заявкой следует в кадастровую комиссию в соответствии со статьей 24.18 ФЗ №135. При обращении в комиссию имеются определенные преимущества:

• быстрота рассмотрения (30 дней с момента обращения);
• бесплатное предоставление информации;
• при несогласии с решением комиссии возможно обращение в суд.

Располагаются такие комиссии в каждом регионе при Росреестре. Для обращения необходимо составить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему требуется приложить определенный пакет документации:

• кадастровая справка о величине государственной стоимости;
• правоустанавливающий документ на землю;
• справка, свидетельствующая о недостоверности предоставляемых сведений. За ней можно обратиться в организацию, проводившую работы.
• экспертиза и отчет оценщика при превышении кадастровой стоимости над рыночной.

При отсутствии всех требуемых документов заявление может быть отклонено.

ВАЖНО: В течение недели назначается срок рассмотрения. На заседании принимается решение. Если оно положительное, то дело передается в службу кадастра для пересмотра цены земельного участка. При отрицательном решении можно направить исковое заявление в суд.

Искажение оценки земельного участка может произойти из-за:

• недостоверных сведений, применимых при оценивании недвижимости;
• приравнивание кадастровой стоимости к рыночной;
• ошибки при расчетах.

Если имеются основания предполагать, что кадастровая стоимость определена неверно, то пересмотр ее может производится двумя способами:

• административным (досудебным);
• судебным.

В первом варианте оценки участка для оспаривания кадастровой стоимости, требуется создание комиссии, которая располагается при Росреестре.

Пишется заявление с просьбой о проведении переоценки земли.

Для решения данного вопроса предоставляются заявление, документы на землю, паспорт заявителя и справка, полученная из кадастра с рассчитанной стоимостью.

И только после этого комиссия по оценке кадастровой стоимости земельных участков, выносит свое решение.

Для второго варианта составляется административный иск, который рассматривается в течение 60 дней. Необходимо грамотно составить исковое заявление.

СПРАВКА: Для этого лучше воспользоваться услугами юриста. Средняя цена на оформление искового заявления составляет 5000 рублей. Также требуется оплатить госпошлину за рассмотрение дела в суде: для физических лиц она составляет 300 рублей, для организации – 2000 рублей.

Для суда требуется предоставить справку независимой оценки о рыночной стоимости земли, которая производится за счет заявителя. Цена оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости составляет более 25000 рублей. Производится она в течение 10 дней.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли.

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земли.

Заключение

Кадастровая стоимость земельного участка величина непостоянная. Переоценку проводят не чаще одного раза в 3 года (статья 24.12 ФЗ №135). При этом могут произойти ошибки при выполнении расчетов. Если цена будет завышена, то собственнику придется оплачивать более высокий земельный налог.

Также при неправильном установлении стоимости невозможно будет верно рассчитать сумму арендной платы. Цену на землю можно оспорить, обратившись в специальную комиссию при Росреестре или в судебную инстанцию.