Для чего нужна и как происходит оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки требуется обязательно, без этого невозможно совершить сделку. Отчет должен предоставить специалист.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке?

О том, что оценка объекта при оформлении ипотеки является обязательной процедурой, сказано в ФЗ “Об ипотеке”. Банк не просто выдает кредит заемщику, недвижимость используется в качестве залога, поэтому кредитор должен быть уверен в том, что стоимость объекта равна сумме займа или превышает ее.

Перед тем как выдавать деньги, банк желает узнать рыночную стоимость жилья, а также ликвидную стоимость. При этом в договоре указывается наименьшая цена, и этим финансовая организация подстраховывается. Если будут нарушения со стороны заемщика, то банк может продать недвижимость, которая находится в залоге, а потом возместить убытки.

Оценка для ипотеки нужна и заемщику. Так он узнает, адекватную ли цену выставил продавец. Также клиент банка подстрахует себя. Он получит уверенность, что в случае изменения финансовой ситуации сможет вовремя продать жилье, сделав это по рыночной стоимости, а потом погасить долг.

Банки сотрудничают с оценочными компаниями еще и затем, чтобы знать, что стоимость не завышена. Если цена установлена неправильно, то при продаже жилья сумма не покроет издержки.

С другой стороны, заемщику выгодно, если завышена стоимость. В этом случае он сможет получить от банка больше денег. Чтобы интересы сторон соблюдались, оценкой недвижимости занимаются независимые компании.

Как происходит оценка?

К оценке приступают после того, как клиент выберет жилье и договорится с продавцом. Заемщик собирает документы, потом выбирает оценочную компанию из списка аккредитованных, вызывает специалиста.

Есть организации, которые у клиента просят фотографии квартиры, их нужно сделать с разных ракурсов. Но по правилам в крупных организациях, когда требуется оценка для банка, оценщики самостоятельно выезжают, осматривают объекты, сами все фотографируют. Хотя стоимость услуг из-за этого повышается, заемщику лучше настоять на выезде.

Если он планирует приобрести квартиру в новостройке, он должен предоставить следующие:

• паспорт;
• акт приемки с почтовым адресом;
• ДДУ.

Других документов чаще всего не требуется, вся информация указана в договоре и в акте.

Для того, чтобы оценить жилье на вторичном рынке, требуется паспорт клиента, свидетельство, техпаспорт БТИ. Необходимы другие документы на квартиру, например, подтверждающие дарение или покупку. С их помощью устанавливается факт владения.

Когда бумаги будут собраны, планируется встреча с оценщиком. Он приезжает, осматривает помещение, делает фотографии. После этого берет несколько дней на составление отчета.

Методы оценки

Задача, стоящая перед оценщиком, заключается в определении ликвидной и рыночной стоимости. Чаще всего для этого используется сравнительный метод. Специалист изучает уже закрытые на рынке сделки, ориентируясь на объекты, имеющие схожие параметры. Он учитывает особенности жилья, применяет поправочные коэффициенты.

При выборе этого метода имеет значение удаленность дома от объектов инфраструктуры. На стоимость объекта влияет престижность района. Имеют значение материалы, из которых возведено здание. Оценщик смотрит, облагорожен ли двор, указывает количество этажей.

При осмотре квартиры он изучает техпаспорт БТИ, сравнивает планировку. Имеет значение этаж и то, в каком состоянии находятся коммуникации. Если есть поломки или скрытые дефекты, этот момент учитывается.

В работе может применяться и затратный метод. В этом случае учитываются расходы, которые были зафиксированы при возведении идентичной недвижимости.

Доходный метод применяется при оценке для ипотеки редко.

Если используется сравнительный метод, то определяется рыночная стоимость, а при затратном — ликвидная. У большей части объектов между ними небольшая разница, но в случаях, когда в квартире сделан дорогой ремонт, но сам дома расположен далеко от центра города или построен давно, получается, что рыночная стоимость намного превышает ликвидную.

Если клиент банка желает купить квартиру в новом доме, сделка состоит из следующих этапов:

• сначала выполняется оценка новостройки при ипотеке;
• в банке оформляется закладная;
• регистрируется право собственности.

Стоимость недвижимости определяется оценщиком, отчет состоит из 50-70 листов.

Составление готового отчета

К оценке переходят после того, как клиент банка выберет жилье и договорится с продавцом. Хотя банк на российском рынке является лидером по объему выданных ипотечных кредитов, он тщательно проверяет каждую сделку. Специалисты финансовой организации обращают внимание даже на мелкие детали.

Лучше всего сразу выбрать оценочную компанию из списка, который есть в банке. Когда оценивается недвижимость для Сбербанка, клиенту нужно обращать внимание на следующие моменты:

1. Год, когда здание введено в эксплуатацию.
2. Планируется ли капитальный ремонт объекта.
3. Документы для оценки квартиры для ипотеки.
4. Есть ли обременение, находится ли имущество под арестом.
5. Была ли сделана незаконная перепланировка. Это касается квартир на вторичном рынке. Если факт подтвердится, банк может отказать в выдаче суммы.
6. Кто заказчик. Метод оценки и специалист, который выполнял работу.

Специалист создает оценочный альбом. Отчет об оценке квартиры для ипотеки распечатывают, обязательно прошивают. Он представляется в виде брошюры. На ней оценщик ставит свою подпись и печать, без нее он недействителен. Кроме этого документа, в банк представляют лист с кратким содержанием отчета.

Сколько стоит услуга и где ее лучше заказывать?

Заемщиков часто интересует, сколько стоит оценка квартиры. Средняя стоимость услуги 3-6 тыс. руб.

Оцениванием недвижимости могут заниматься специалисты, имеющие квалификационный аттестат. Лучше всего обратиться в аккредитованную банком компанию. Такие фирмы знают требования финансовой организации.

Полный перечень организаций можно узнать в отделении банка либо на официальном сайте. Заемщик может выбрать из списка любую фирму, ориентируясь на сроки подготовки отчета и стоимость услуг.

Составление документа редко занимает больше 1 недели.

Клиенты банков интересуются тем, кто платит за оценку квартиры при ипотеке. Цена зависит от региона и вида недвижимости, но всегда за оценку платит заемщик. В случае отказа, поступившего от банка, никакой компенсации не будет выплачено.

Тарифные планы и пакеты услуг практически идентичны, но стоимость может быть разной, поэтому заемщику стоит обзвонить несколько организаций. Сотрудничать с аккредитованными компаниями удобно тем, что заемщику не придется уточнять, примет ли банк отчет у специалиста. Не требуется проверять наличие лицензии и других документов.

Отчет можно заказать заранее, он действителен в течение 6 месяцев.

Что делать, если оценочная стоимость жилья отличается от суммы ипотечного кредита?

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки требуется для того, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Даже если владелец жилья оценивает его дороже, чем оценщик, банк будет ориентироваться на мнение специалиста. Сумма кредита может быть уменьшена.

Если жилье нравится, можно поговорить с оценщиком, чтобы он указал большую сумму. Не стоит бояться беседы, это законно. Нужно спросить, может ли квартира быть оценена на требуемую сумму. Большая часть специалистов входит в положение клиентов.

Например, повысить стоимость можно за счет использования повышающих коэффициентов. Паркет, стеклопакеты, душевая кабина и пол с подогревом — все это учитывается. За счет использования повышающих коэффициентов для однокомнатной квартиры конечная цена может превысить начальную на 600 тыс. руб.