Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018г изменений в 2019 г. не претерпела. Однако были упрощены условия, позволяющие принять положительное решение.
Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?
В Жилищном кодексе РФ прописано, что возможность самостоятельного управления многоэтажным домом его жильцами дана с целью создания комфортных условий проживания для каждого владельца, содержания здания в соответствующем виде, легкого разрешения проблемных ситуаций, связанных с использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.
Собственники недвижимости могут выбирать между такими способами управления МКД:
- самостоятельно жильцами дома;
- ТСЖ, кооперативной организацией или другими специального направления;
- УК.
Окончательный выбор метода управления осуществляется выбранным советом жильцов, решением которого способ может быть изменен в любой момент.
Активные владельцы квартир осуществляют непосредственное управление МКД, заключают соглашения на подачу ресурсов для обслуживания строения.
Поскольку соглашения на поставку природного газа, питьевой воды и электричества заключаются с каждым жильцом лично, ответственной за своевременную подачу и качество услуги лежит на фирме, передающей ресурс. Доля ответственности и другие нюансы должны быть прописаны в договоре. Внешние сети обслуживают организации, обеспечивающие ресурс. За коммуникационные системы отвечают собственники квартир МКД.
Содержание общедомового имущества осуществляется в полном соответствии с действующим законодательством. Состояние здания должно обеспечивать безопасное и комфортное проживание каждого жильца.
При таком типе управления организации, нанятые с целью проведения ремонтных работ или деятельности, направленной на содержание общего имущества, отвечают непосредственно перед собственниками недвижимости. Правила и условия предоставления услуг, их приостановки и ограничений прописываются в соглашении.
Плюсы и минусы управления МКД
Непосредственная форма управления многоквартирным домом возможна, если в здании максимум 30 жилищ. Такая форма имеет свои плюсы и минусы.
Достоинства:
- Уменьшаются расходы на содержание дома благодаря отказу от услуг жилищно-коммунальных хозяйств и оплаты работы посредников.
- Быстро решаются все текущие вопросы из-за заинтересованности всех участников процесса.
- Инициируют и контролируют все действия сами собственники. Поскольку в их интересах качественное выполнение работ, выбираются лучшие исполнители.
- Деньги, которые переданы собственниками, идут на финансирование одной многоэтажки.
Недостатки:
- Никто не контролирует действия владельцев и состояние дома.
- Если собственники недобросовестные, и надлежащий уход за домом не осуществляется, здание быстро придет в упадок. Государственные органы в этом случае в помощи откажут.
- Самоуправление отнимает много времени у инициативных участников МКД.
Переход на непосредственный управленческий вариант осуществляется только по личной инициативе самих жильцов, учитываются предпочтения большинства (больше 50% общего количества собственников недвижимости). Такое управление подходит для активных владельцев, которые готовы выделять время для решения общественных вопросов.
Порядок перехода: пошаговая инструкция и образец договора
Процедура перехода на непосредственный способ управления несложная в плане формы. Главное — собрать достаточное количество жильцов и привлечь их поучаствовать в принятии этого важного решения.
Первый этап — создание активной группы, перед которой будут поставлены такие задачи:
- определение плана действий;
- оповещение владельцев недвижимости о планируемом переходе;
- предварительное выяснение отношение жителей к изменениям;
- назначение встречи и определение повестки.
В группе должно быть минимум 3-5 человек, желательно, чтобы были представители всех подъездов. Регистрация группы не требуется, потому что ее главная задача — формирование предварительного мнения собственников по поводу перехода.
Второй шаг — общее собрание для решения следующих вопросов:
- Нужен ли переход.
- Кто будет ответственным (управляющим).
- Выбор Совета дома и его председателя.
- Определение подрядческих компаний и условий соглашений.
Собрание можно проводить, если присутствует более 50% всех владельцев. Участников знакомят с повесткой, проводят голосование, протоколируя результаты.
Если собраться не получилось, проводится заочный опрос. Жители заполняют опросники, которые передают ответственному собственнику.
Третий этап — подготовка и подписание договоров, для оформления которых понадобятся:
- запротоколированное решение собственников;
- документы ответственного жильца;
- техпаспорт и план;
- другая документация по запросу подрядчика.
Подрядчик — обслуживающая фирма, нанимаемая владельцами недвижимости для содержания строения. Договор подписывается собственниками квартир.
Владельцы могут частично обслуживать здание собственными силами — убирать, выполнять мелкий ремонт.
На обслуживание технического оборудования и вывоз мусора заключается соглашение с соответствующими организациями. Если в доме менее 12 квартир, привлечение сторонних компаний не является обязательным. Если работы были выполнены обслуживающими организациями, сумму, которую владельцы квартир оплачивают по соглашению, распределятся между ними. Собственники, не заключившие договора, оплачивают фактическую сумму, которая приходится на их долю.
Дополнительно подписывается договор с предприятиями, которые обеспечивают газо-, водо- и электроснабжение. В данном случае соглашение заключается лично с каждым жильцом, если владельцами не выбран другой вариант.
Если договора с обслуживающими фирмами не заключены, самостоятельное управление считается недействительным. Местные органы власти могут в принудительном порядке назначить управляющую компанию.
Важные изменения в законодательстве 2019 года
В 2019 г. произошли некоторые изменения в ЖК РФ, непосредственное управление многоквартирным домом, которые коснулись следующих моментов:
- Собственнику можно вместо себя отправить на встречу представителя при наличии доверенности (заверять нотариально документ необязательно).
- Чтобы решение было принято, достаточно более 50% голосов (до изменений — не менее 2/3).
- Возможно открытие банковского депозитного счета для размещения денег на капремонт. Начисленные проценты сохранят вклад от инфляции.
Изменения делают управление МКД более эффективным. Однако успех такой формы зависит от активности проживающих владельцев. Жизнь собственников квартир с непосредственным управлением намного упрощается. По этой причине такая форма еще долго будет поддерживаться на законодательном уровне.
При этом такой тип управления не предполагает возможности использования государственных льгот и местных преимуществ. В будущем планируется появление дополнительного финансирования инициативного совета жильцов МКД.
