Приобретение жилья на вторичном рынке скрывает в себе множество рисков. Существует угроза получить квартиру с обременением или долгами. Кроме того, велика вероятность столкнуться с действиями мошенников в лице продавца или риэлтора. Прежде чем совершать сделку, рекомендуется разобраться, что нужно знать при покупке квартиры.
Особенности приобретения жилья на вторичном рынке
Приобрести качественное жилье — сложная задача. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя следующие пункты:
- Определить наиболее подходящий способ: напрямую у собственника, через посредника, с привлечением заемных средств или с использованием материнского капитала.
- Подобрать жилье.
- Сформировать пакет документов.
- Заключить сделку купли-продажи.
Внимание при покупке квартиры нужно обращать на состояние помещения и дома, в котором оно находится. Нужно посмотреть документы на недвижимость, выяснить приватизирована ли она. Рекомендуется поговорить с соседями. В ходе беседы могут выявиться подробности о самой квартире, районе, в котором она находится, а также особенностях уплаты коммунальных платежей.
На что обращать внимание перед совершением сделки?
Чтобы избежать подводных камней при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, рекомендуется обращать внимание на:
- двор;
- расположение соседей;
- качество звукоизоляции,
- состояние подъезда;
- наличие лифта;
- инфраструктуру района.
При покупке квартиры на вторичном рынке следует внимательно ознакомиться со следующими нюансами:
- каким образом недвижимость перешла в собственность владельцу;
- доля, принадлежащая собственнику;
- как выглядит схема помещения в документах, чтобы исключить незаконную перепланировку;
- дата завершения строительства дома;
- количество лиц, прописанных в квартире.
Находясь внутри помещения, следует осмотреть:
- состояние стен, потолка и пола;
- окна и двери балкона на наличие в них щелей;
- состояние канализационных и газопроводных труб, а также батарей отопительной системы.
Осмотр квартиры рекомендуется проводить днем. Это позволит оценить степень естественного освещения помещения, а также рассмотреть все возможные недостатки.
Не следует давать согласие на покупку квартиры сразу после ее осмотра. Продавец может потребовать задаток. Рекомендуется сначала осмотреть все варианты и потом принимать решение.
При покупке жилья следует исключить следующие риски:
- Трудности при совершении сделки, если недвижимость находится в долевой собственности. В этом случае придется договориться с каждым из владельцев и заключить несколько договоров.
- Расселение жильцов. Многие владельцы стараются избавиться от своего жилья, если планируется снос дома. Рекомендуется ознакомиться с датой возведения строения и сроком его эксплуатации.
- Чтобы защитить свои средства, следует выбрать аккредитив в качестве формы оплаты. Покупатель кладет сумму в банк, а продавец получает ее после предъявления договора купли-продажи.
- Воспользоваться ячейкой. Данный вариант подходит при оплате наличными. При этом заключается соглашение с указанием условий доступа к деньгам всех участников сделки.
- Не рекомендуется производить оплату в местах большого скопления людей. Мошенники могут инициировать ограбление или в дальнейшем опровергнуть факт получения денег.
- В качестве предварительной оплаты рекомендуется выбрать аванс вместо задатка. В этом случае, если сделка не состоится, деньги можно вернуть.
- Следует уточнить количество несовершеннолетних детей в семье продавца, чтобы исключить вероятность того, что недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала. В этом случае сделка может быть признана незаконной.
- Рекомендуется проверить, нет ли среди совладельцев лиц, отбывающих наказание или пропавших без вести. После возвращения они могут предъявить права на пользование своей частью имущества.
- Если помещение приобретается у юридического лица, нужно выяснить, каким образом произошла смена собственника. В некоторых случаях прежний владелец может оспорить отчуждение жилья.
Вопрос документации и правила оформления квартиры
Перед принятием решения о покупке жилья нужно спрашивать у продавца:
- кто являлся прежним собственником;
- как недвижимость перешла к продавцу;
- имеются ли документы на квартиру;
- существуют ли совладельцы.
Перед заключением договора важно определить, какие документы нужно проверить. В первую очередь следует запросить справку ЕГРН. Рекомендуется обращать внимание на пункт «Особые отметки». Здесь можно увидеть информацию о наличии обременения и ограничении владельца в правах распоряжения.
Важным показателем является частота смены владельцев. Оптимальным вариантом считается совершение последней сделки более 3 лет назад. В противном случае правомерность договора может быть оспорена.
Кроме того, нужно сверить ФИО собственника, указанные в выписке, с паспортными данными продавца.
Следующим показателем, на что обратить внимание, являются технические характеристики. В кадастровом плане и техпаспорте БТИ можно увидеть схему квартиры и определить, производились ли незаконные изменения. Например, перепланировка, перенос газовой плиты или колонки и т.п.
Если жилье соответствует требованиям, можно приступать к заключению договора купли-продажи. В документе следует указать:
- дату и место сделки;
- личные данные всех сторон соглашения;
- информацию о недвижимости;
- сведения о документах на право собственности;
- цену недвижимости;
- способ оплаты;
- срок снятия всех жильцов с учета;
- порядок оплаты услуг по регистрации договора;
- другие пункты.
После заключения договора нужно оплатить пошлину в размере 2 тыс. руб. и зарегистрировать право собственности в Госреестре. Процедура занимает от 5 до 12 дней.
Каковы правильные действия покупателя после оформления сделки?
Если при продаже квартиры прежний собственник не выполнил обязательства, указанные в договоре, покупатель имеет право обратиться в суд. Основанием могут послужить обстоятельства, когда после истечения установленного срока остались прописанные лица. Если продавец скрыл технические проблемы, то после покупки квартиры можно добиться возмещения убытков через суд.